广东省汕头市人民政府


汕头市人民政府令第124号


　　《汕头市行政程序规定》业经2011年4月1日汕头市人民政府第十二届第79次常务会议审议通过，现予发布，自2011年5月1日起施行。



　　　　　　　　　　 市　长

　　　　　　　　　　　 二○一一年四月一日



汕头市行政程序规定

目 录

第一章 总则
第二章 行政程序主体
　　第一节 行政机关和法律、法规授权的组织
　　第二节 依法受委托的行政机关或者组织
　　第三节 当事人和其他参与人
第三章 重大行政决策程序
　　第一节 一般规定
　　第二节 重大行政决策
第四章 行政执法程序
　　第一节 一般规定
　　第二节 程序启动
　　第三节 调查和证据
　　第四节 决定
　　第五节 期限
　　第六节 简易程序
　　第七节 行政裁量权基准
第五章 非行政许可类审批程序
第六章 特别行为程序
　　第一节 行政合同
　　第二节 行政指导
　　第三节 行政裁决
　　第四节 行政调解
　　第五节 行政规划
第七章 行政听证程序
　　第一节 一般规定
　　第二节 行政执法听证
第八章 行政公开
第九章 行政监督和责任追究
第十章 附则

第一章　总　则

　　第一条　为了规范行政行为，保障和监督行政机关合法、公正、高效行使行政职权，保护公民、法人或者其他组织的合法权益，维护公共利益和社会秩序，根据宪法和有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
　　第二条　本市行政机关行使行政职权的行政程序，适用本规定。法律、法规、规章对行政程序另有规定的，从其规定。
　　法律、法规授权的组织行使行政职权适用本规定有关行政机关的规定。依法受委托的组织在委托范围内行使行政职权，适用本规定。
　　第三条　行政机关应当根据法律、法规、规章，在法定权限内，按照法定程序行使行政职权。没有法律、法规、规章规定的，行政机关不得作出影响公民、法人或者其他组织的合法权益或者增加公民、法人或者其他组织义务的决定。
　　第四条　行政机关行使行政职权，应当遵循公平、公正、高效、便民原则，提升服务质量。
　　行政机关行使行政裁量权应当符合立法目的和原则，采取的措施应当必要、适当；行政机关可以采用多种措施实现行政管理目的的，应当选择最大程度保护公民、法人或者其他组织合法权益的措施。
　　第五条　行政机关应当将行使行政职权的依据、程序和结果向公民、法人或者其他组织公开，涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的除外。
　　第六条　公民、法人或者其他组织有权依法参与行政管理，提出行政管理的意见和建议。
　　行政机关应当为公民、法人或者其他组织参与行政管理提供必要的条件，采纳其合法、合理意见和建议。
　　第七条　行政机关因国家利益、公共利益或者其他法定事由，需要撤回或者变更已经生效的行政决定的，应当依照法定权限和程序进行；由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，依法予以补偿。
　　第八条　各级人民政府负责本规定在本行政区域内的实施工作。
市、区（县）人民政府法制部门和部门法制机构负责本规定实施的具体工作。
　　市、区（县）人民政府的办公室以及监察、人事、编制、财政等部门按照各自的职责分工，做好本规定实施的相关工作。

第二章 行政程序主体

　　第一节　行政机关和法律、法规授权的组织

　　第九条　本规定所称行政机关包括各级人民政府及其所属工作部门、直属机构和派出机关。
　　第十条　行政机关的职权和管辖依照法律、法规、规章规定。
市、区（县）人民政府可以根据有关法律、法规、规章，具体规定所属行政机关的职权和管辖划分。
　　上级行政机关可以根据有关法律、法规、规章，具体确定与下级行政机关之间的职权和管辖划分。
　　第十一条　法律、法规、规章对上下级行政机关之间的行政职权分工未作明确规定的，上级行政机关应当按照有利于发挥行政效能、财权与事权相匹配、权力与责任相一致、管理重心适当下移等原则确定。
　　下级行政机关能够自行决定和处理的行政管理事务，应当由下级行政机关自行决定和处理。
　　第十二条　法律、法规、规章对行政管理事务的地域管辖未作明确规定的，由行政管理事务发生地的行政机关管辖，但按照下列原则确定的除外：
　　（一）涉及公民身份事务的，由其住所地行政机关管辖；住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地行政机关管辖；住所地与经常居住地均不明确的，由其最后居住地行政机关管辖；
　　（二）涉及法人或者其他组织主体资格事务的，由其主要营业地或者主要办事机构所在地行政机关管辖；
　　（三）涉及不动产的，由不动产所在地行政机关管辖。
　　第十三条　行政机关之间发生行政职权划分争议的，由争议各方协商解决；协商不成的，由本级编制管理部门会同政府法制部门提出协调意见，报本级人民政府决定。
　　行政机关在行政执法过程中发生职责争议的，由争议各方协商解决；协商不成的，按照下列规定处理：
　　（一）争议各方隶属同一人民政府的，由本级政府法制部门负责协调，报本级人民政府决定；
　　（二）争议各方不隶属同一人民政府的，由市人民政府法制部门负责协调，报市人民政府决定。
　　第十四条　行政管理事务涉及多个行政机关的，可以建立由主要承办的行政机关牵头、其他相关行政机关参加的协调会议制度。
　　协调会议制度应当确定牵头行政机关、参加行政机关、工作职责、工作规则等事项。
　　协调会议协调不成的事项，由牵头行政机关列明有关意见、理由和依据并提出意见，报本级人民政府决定。
　　第十五条　有下列情形之一的，行政机关应当请求相关行政机关协助：
　　（一）独自行使职权不能实现行政目的的；
　　（二）执行公务需要的事实资料不能自行调查的；
　　（三）执行公务所必需的文书、资料、信息为其他行政机关所掌握，自行收集难以获得的；
　　（四）其他必须请求行政协助的情形。
　　被请求协助的行政机关应当及时履行协助义务，不得推诿或者拒绝协助。不能提供行政协助的，应当以书面形式及时告知请求机关并说明理由。
　　因行政协助发生争议的，由请求机关与协助机关的共同上一级行政机关决定。
　　第十六条　行政机关工作人员执行公务，有下列情形之一的，应当申请回避；未申请回避的，行政机关应当指令回避，公民、法人或者其他组织也可以提出回避申请：
　　（一）涉及本人利害关系的；
　　（二）涉及与本人有夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲关系以及近姻亲关系的亲属有利害关系的；
　　（三）其他可能影响公正执行公务的。
　　行政机关工作人员的回避，由该行政机关主要负责人或者分管负责人决定。行政机关主要负责人的回避，由本级人民政府或者其上一级主管部门决定。
　　第十七条　法律、法规授权的组织在法定授权范围内以自己的名义行使行政职权，并承担相应的法律责任。
　　行政机关的内设机构和派出机构对外行使行政职权时，不得以自己名义作出行政决定。法律、法规、规章另有规定的除外。

　　第二节 依法受委托的行政机关或者组织

　　第十八条　依法受委托的行政机关或者组织在委托的行政职权范围内，以委托行政机关的名义行使行政职权，由此产生的后果由委托行政机关承担相应的法律责任。
　　法律、法规、规章规定行政机关可以委托其他行政机关或者组织行使行政职权的，受委托的行政机关或者组织应当具备履行相应职责的条件。
　　第十九条　委托行政机关与受委托行政机关或者组织之间应当签订书面委托协议，并报其上级行政主管部门和同级人民政府法制部门备案。
　　委托协议应当载明委托依据、事项、权限、期限、双方权利和义务、法律责任等。
　　委托协议应当在委托机关、受委托机关或者组织的办公场所公示，并通过公开发行的政务信息专刊、政务公开信息网络或者大众媒体等方式予以公布。
　　第二十条　委托行政机关应当对受委托行政机关或者组织办理受委托事项的行为进行监督。
　　受委托的行政机关或者组织应当自行完成受委托的事项，不得将受委托的事项再委托给其他行政机关、组织或者个人。

　　第三节　当事人和其他参与人

　　第二十一条　本规定所称当事人是指与行政行为有法律上的利害关系，以自己名义参与行政程序的公民、法人或者其他组织。
　　第二十二条　与行政行为的结果有法律上的利害关系的公民、法人或者其他组织，是利害关系人，行政机关应当通知其参与行政程序。
　　第二十三条　限制行为能力人可以参与与其年龄、智力相适应的行政程序；其他行政程序由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。
　　无行为能力人由其法定代理人代为参与行政程序。
　　当事人、利害关系人可以委托1至2名代理人参与行政程序，法律、法规、规章明确规定当事人、利害关系人必须亲自参与行政程序的，其应当亲自参与行政程序。
　　第二十四条　当事人、利害关系人人数众多，没有委托共同代理人的，应当推选代表人参与行政程序。代表人代表全体当事人、利害关系人参与行政程序。代表人人数不得超过5人。
　　代表人的选定、增减、更换，应当以书面形式告知行政机关。
　　第二十五条　公众、专家、咨询机构等依照本规定参与行政程序。
　　第二十六条　行政程序参与人在行政程序中，依法享有知情权、参与权、表达权、监督权。

第三章　重大行政决策程序

　　第一节　一般规定

　　第二十七条　行政决策应当遵循依法决策、科学决策和民主决策原则。
　　第二十八条　各级人民政府应当建立和完善科学民主决策制度，建立公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定相结合的重大行政决策的规则和程序。
　　第二十九条　行政机关应当定期对行政决策的执行情况进行跟踪与反馈，并适时调整和完善有关决策。
　　行政机关应当建立健全行政决策监督制度和责任追究制度，实现决策权和决策责任相统一。
　　第三十条　各级人民政府（含政府办公室）可以以自己的名义制定政府规范性文件；市、区（县）人民政府的工作部门、直属机构、派出机关以及法律、法规授权的管理公共事务的组织可以以自己的名义制定部门规范性文件。
　　属于部门职权范围内的事项，原则上由部门单独或者联合制定部门规范性文件，但与人民群众切身利益密切相关的、社会涉及面广的事项，可以制定政府规范性文件。
　　议事协调机构、部门派出机构、部门内设机构不得制定规范性文件。
　　第三十一条　行政机关制定规范性文件，应当遵守《汕头市人民政府拟定法规草案和制定规章规定》、《汕头市人民政府行政决策法律审查规定》、《汕头市人民政府公告管理规定》和《汕头市行政机关规范性文件管理规定》等的规定。
　　第三十二条　公民、法人或者其他组织认为行政机关规范性文件违法的，可以向市政府书面提出审查建议，由市人民政府法制部门按照规定程序处理。

　　第二节　重大行政决策

　　第三十三条　市、区（县）人民政府作出重大行政决策，适用本节规定；其他行政机关的重大行政决策程序参照本节规定执行。
　　拟定法规草案和制定规章、规范性文件，涉及重大行政决策事项的，应当遵守本节规定。
　　第三十四条　本规定所称的重大行政决策是指市、区（县）人民政府作出的涉及本地区经济社会发展全局、社会涉及面广、专业性强、与人民群众利益密切相关的行政决策事项，包括：
　　（一）经济和社会发展方面的重大政策措施，国民经济和社会发展规划、年度计划；
　　（二）编制各类总体规划、重要的区域规划和专项规划；
　　（三）编制财政预决算、重大财政资金安排（含潜在需由财政承担资金责任的项目）、重大政府投资项目、重大国有资产处置等；
　　（四）重要的行政事业性收费以及政府定价的重要商品、服务价格的确定和调整；
　　（五）资源开发利用、环境保护、劳动就业、社会保障、人口和计划生育、教育、医疗卫生、食品药品、工程建设、安全生产、交通、城市管理等方面的重大措施；
　　（六）行政管理体制改革的重大措施；
　　（七）政府重要的奖惩决定；
　　（八）重大突发公共事件应急预案的制定与调整，需要长期实施的重大交通管制措施；
　　（九）政府职权范围内的其它重大事项。
　　重大行政决策的具体事项和量化标准，由市、区（县）人民政府在前款规定的范围内依法确定，并向社会公布。
　　第三十五条　政府行政首长代表本级政府对重大行政决策事项行使决策权。
　　政府工作部门、直属机构、下级人民政府以及公民、法人或者其他组织认为重大事项需要提请政府决策的，可以提出决策建议。
　　市、区（县）人民政府应当建立健全行政决策咨询机制，完善行政决策的智力和信息支持系统。
　　第三十六条　政府分管负责人、政府工作部门、直属机构和下一级人民政府提出的重大行政决策事项的建议，由政府行政首长确定是否进入决策程序。
　　决策承办单位依照法定职权确定或者由政府行政首长指定。
　　第三十七条　决策承办单位应当对拟决策事项进行调查研究，全面、准确掌握决策所需信息，结合实际拟定决策方案，并按照决策事项涉及的范围征求有关方面意见，充分协商协调，形成决策方案草案。
　　对需要进行多方案比较研究或者争议较大的事项，应当拟定两个以上可供选择的决策方案。
　　决策承办单位应当对重大行政决策方案草案进行合法性论证，可以对重大行政决策方案进行成本效益分析。
　　决策承办单位可以委托专家、专业服务机构或者其他有相应能力的组织完成与决策事项有关的专业性工作。
　　第三十八条　除依法不得公开的事项外，决策承办单位应当向社会公布重大行政决策方案草案，征求公众意见。公布的事项包括：
　　（一）重大行政决策方案草案及其说明；
　　（二）公众提交意见的途径、方式和起止时间；
　　（三）联系部门和联系方式，包括通信地址、电话、传真和电子邮箱等。
　　决策承办单位公布重大行政决策方案草案征求公众意见的时间不得少于20日。
　　第三十九条　决策承办单位应当组织专家或者研究咨询机构对重大行政决策方案草案进行必要性、可行性、科学性论证。
　　决策承办单位应当对专家论证意见归类整理，对合理意见应当予以采纳；未予采纳的，应当说明理由。
　　第四十条　重大行政决策方案草案公布后，决策承办单位应当根据重大行政决策对公众影响的范围、程度等采取座谈会、协商会、开放式听取意见等方式，广泛听取社会各界的意见和建议。
　　决策承办单位应当将公众对重大行政决策的意见和建议进行归类整理，对公众提出的合理意见应当采纳；未予采纳的，应当说明理由。
　　第四十一条　重大行政决策有下列情形之一的，应当举行听证会：
　　（一）对经济、社会发展等公共利益有重大影响的；
　　（二）公众对行政决策事项必要性有重大争议的；
　　（三）对公民、法人或者其他组织切身利益有较大影响或者涉及公共安全、影响社会稳定的；
　　（四）法律、法规、规章规定应当听证的其他情形。
　　第四十二条　市、区（县）人民政府的重大行政决策作出之前，应当由本级人民政府法制部门对其进行法律审查。
　　市人民政府重大行政决策法律审查的具体办法按照《汕头市人民政府行政决策法律审查规定》执行；区（县）人民政府可以根据本地实际，制定本地区的重大行政决策法律审查制度，并报市人民政府备案。
　　第四十三条　重大行政决策方案草案经政府分管负责人审核后，由行政首长决定提交政府常务会议或者政府全体会议讨论。
　　政府常务会议或者政府全体会议审议重大行政决策方案草案，应当遵循以下程序：
　　（一）决策承办单位作决策方案草案说明；
　　（二）政府法制部门作法律审查说明；
　　（三）会议其他组成人员发表意见；
　　（四）决策事项的分管负责人发表意见；
　　（五）行政首长最后发表意见。
　　第四十四条　重大行政决策在集体审议的基础上由行政首长作出决定。
　　行政首长可以对审议的事项作出同意、不同意、暂缓或者再次审议的决定。
　　重大行政决策方案草案作出暂缓或者再次审议决定超过1年未再次提交政府常务会议或者政府全体会议审议的，该方案草案退出重大决策程序。
　　行政首长的决定与会议组成人员多数人的意见不一致的，应当说明理由。
　　政府常务会议或者政府全体会议，应当记录重大行政决策方案的讨论情况及决定，对不同意见应当特别载明。
　　第四十五条　遇到重大突发公共事件或者重要紧急情况必须由政府立即决策的，可以由政府行政首长或者政府行政首长委托分管负责人临机决定，并在事后及时提请政府常务会议确认。
　　第四十六条　市、区（县）人民政府重大行政决策事项依法需要报上级人民政府批准或者依法应当提请同级人民代表大会及其常务委员会审议决定的，按照规定程序报上级人民政府批准或者提请同级人民代表大会及其常务委员会审议。
　　第四十七条　市、区（县）人民政府应当在作出重大行政决策决定之日起20日内，向社会公布重大行政决策结果。
　　第四十八条　决策机关应当通过跟踪调查、考核等措施对重大行政决策的执行情况进行督促检查。决策执行机关应当根据各自职责，贯彻执行重大行政决策。监督机关应当对重大行政决策的执行进行监督。
　　决策执行机关、监督机关以及公民、法人或者其他组织认为重大行政决策及其执行违法或者不适当的，可以向决策机关提出。决策机关应当及时组织研究、论证，作出继续执行、停止执行、暂缓执行或者修订决策的决定。
　　第四十九条　决策机关应当定期对重大行政决策执行情况组织评估，并将评估结果向社会公开。

第四章　行政执法程序

　　第一节 一般规定

　　第五十条　本规定所称行政执法，是指行政机关依法行使行政职权、履行行政职责，作出影响公民、法人或者其他组织权利和义务的具体行政行为，包括行政许可、行政处罚、行政强制、行政给付、行政征收、行政征用等。
　　第五十一条　市、（区）县人民政府应当对其所属行政机关的行政执法主体资格、职权、执法依据等进行审核、确认，并向社会公告。
　　行政执法人员应当参加市人民政府法制部门统一组织的行政执法资格培训；经考核合格，并取得《广东省人民政府行政执法证》后，方可从事行政执法活动。法律、法规、规章对行政执法证件的名称、核发机关另有规定的，从其规定。
　　第五十二条　市、区（县）人民政府根据行政管理的需要，可以组织相关行政机关联合执法。
　　参加联合执法的行政机关在各自的职权范围内依法行使行政职权、履行行政职责，并承担相应的法律责任。
　　第五十三条　行政执法事项需要行政机关内设的多个机构办理的，行政机关应当确定一个机构统一受理公民、法人或者其他组织的申请，统一送达行政执法决定。
　　行政执法事项依法由两个以上行政机关分别实施的，市、区（县）人民政府可以确定一个行政机关或者政务中心窗口受理申请，并由一个行政机关会同有关行政机关分别提出意见后统一办理，或者组织有关行政机关联合办理、集中办理。
　　第五十四条　行政机关应当建立岗位责任制度，明确承办人、审核人、批准人的职责，并根据本机关执法机构和执法岗位的配置，将法定职权分解到具体执法机构和执法岗位。
　　行政机关办理行政执法事项，应当按照行政执法的依据、条件和程序，由承办人提出初审意见和理由，经审核人审核后，由批准人批准决定。
　　第五十五条　法律、法规和规章规定由市人民政府及其所属工作部门行使的行政许可、行政处罚、行政强制等职权，除需由上级行政机关统一协调管理的事项外，可以委托区（县）人民政府或者其所属工作部门行使。
　　法律、法规和规章规定由区（县）人民政府及其所属工作部门行使的涉及经济发展、市场监管、社会管理、公共服务、民生事业方面的行政许可、行政处罚、行政强制等职权，可以委托省人民政府认定的具备一定人口规模和经济实力的特大镇人民政府行使。
　　第五十六条　行政机关在行政执法过程中应当依法履行告知义务。行政执法告知应当采用书面形式；情况紧急时，可以采用口头等其他方式，但依法应当采取书面形式告知的除外。
　　行政机关作出影响当事人、利害关系人合法权益或者增加其义务的行政执法决定前，应当告知行政执法决定的事实、理由和依据；当事人、利害关系人有权陈述和申辩。行政机关作出行政执法决定，应当依法告知行政复议或者行政诉讼的权利、期限和途径。
　　第五十七条　行政执法直接影响违法行为人的权利、义务且不属于必须立即执行的，行政机关应当先进行教育、劝诫或者疏导。
　　第五十八条　行政机关应当将行政执法的相关文书、监督检查记录、证据等材料，按照有关规定及时立卷归档，建立行政执法案卷。
　　公民、法人或者其他组织可以按照规定查阅行政执法案卷，但依法应当保密的除外。

　　第二节 程序启动

　　第五十九条　行政执法程序依法由行政机关依职权启动，或者依公民、法人或者其他组织的申请启动。
　　行政机关依职权启动程序，应当由行政执法人员填写程序启动审批表，报本行政机关负责人批准。情况紧急的，可以事后补报。
　　公民、法人或者其他组织认为自己的申请事项符合法定条件，可以申请行政机关启动行政执法程序。
　　第六十条　行政机关对当事人提出的申请，应当根据下列情况分别作出处理：
　　（一）申请事项依法不需要启动行政执法程序的，应当作出不予受理的决定；
　　（二）申请事项依法不属于本行政机关职权范围的，应当作出不予受理的决定，并告知当事人向有关行政机关申请；
　　（三）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许当事人当场更正；
　　（四）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内一次告知当事人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；当事人在限期内不作补充的，视为撤回申请；
　　（五）申请事项属于本行政机关职权范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者当事人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，应当受理。
　　对行政机关依法委托其他行政机关或者具有管理公共事务职能的组织办理的事项，当事人直接向委托行政机关提出申请的，委托行政机关应当依法受理，或者当场告知当事人向受委托的行政机关或者组织提出申请。
　　行政机关受理或者不受理当事人申请的，应当出具加盖本行政机关印章和注明日期的书面凭证。

　　第三节　调查和证据

　　第六十一条　行政程序启动后，行政机关应当调查事实，收集证据；必要时，可以依法进行检查。
　　行政机关调查或者检查时，执法人员不得少于2人，并应当向当事人或者有关人员出示行政执法证件，在调查记录中予以记载。执法人员不出示行政执法证件的，当事人或者有关人员有权拒绝接受调查或者检查。
　　第六十二条　行政机关应当采取合法的手段和依照法定的程序，全面、客观、公正地收集证据，不得仅收集对当事人不利的证据。
　　第六十三条　当事人应当配合行政机关的调查或者检查，并提供与行政执法事项有关的材料与信息。知晓有关情况的公民、法人或者其他组织应当协助行政机关的调查或者检查。
　　第六十四条　行政执法证据包括：
　　（一）书证；
　　（二）物证；
　　（三）当事人陈述；
　　（四）证人证言；
　　（五）视听资料、计算机数据；
　　（六）鉴定结论；
　　（七）勘验笔录、现场笔录；
　　（八）法律、法规规定的其他证据。
　　第六十五条　下列证据材料不得作为行政执法决定的依据：
　　（一）违反法定程序收集的；
　　（二）以非法偷拍、非法偷录、非法窃听等手段侵害他人合法权益取得的；
　　（三）以利诱、欺诈、胁迫、暴力等不正当手段取得的；
　　（四）没有其他证据印证、且有相关人员不予认可的证据的复制件或者复制品；
　　（五）无法辨认真伪的；
　　（六）不能正确表达意志的证人提供的证言；
　　（七）在中华人民共和国领域以外形成的未办理法定证明手续的；
　　（八）不具备合法性和真实性的其他证据材料。
　　第六十六条　作为行政执法决定依据的证据，行政机关应当查证属实，当事人有权进行陈述或者申辩。
　　第六十七条　行政机关应当对其作出的行政执法决定的合法性、适当性承担举证责任。
　　行政机关依申请作出行政执法决定的，当事人应当如实提交有关材料，反映真实情况。
　　根据法定条件和程序，需要对当事人提交材料的实质内容进行核实的，行政机关应当指派2名以上工作人员进行核查。
　　第六十八条　对于当事人、利害关系人的陈述和申辩，行政机关应当予以记录并归入案卷。
　　对当事人、利害关系人提出的事实、理由和证据，行政机关应当进行审查，并采纳其合理的意见；不予采纳的，应当说明理由。
　　第六十九条　有下列情形之一的，行政机关在作出行政执法决定前应当举行听证会：
　　（一）法律、法规、规章规定应当举行听证会的；
　　（二）行政机关依法告知听证权利后，当事人、利害关系人在规定期限内申请听证的；
　　（三）行政机关认为必要的；
　　（四）当事人、利害关系人申请，行政机关认为确有必要的。

　　第四节　决定

　　第七十条　一般行政执法事项应当由行政机关的主要负责人或者分管负责人决定。
　　重大行政执法事项应当由行政机关负责人集体讨论决定；涉及经济社会发展全局、影响公共利益以及专业性、技术性强的，应当经专家论证或者评审以后，作出决定。
　　第七十一条　行政机关应当将行政执法决定依法送达当事人。行政处罚、行政强制、行政征收、行政征用、行政检查的决定未依法送达的，行政机关不得要求当事人履行。
　　行政执法决定自送达之日起生效。行政执法决定附条件或者附期限的，应当载明行政执法决定生效的条件或者期限。
　　第七十二条　行政执法决定文书应当载明以下事项：
　　（一）当事人的基本情况；
　　（二）事实以及证明事实的证据；
　　（三）适用的法律规范；
　　（四）决定内容；
　　（五）履行的方式和时间；
　　（六）法律救济的途径和期限；
　　（七）行政机关的印章与日期；
　　（八）应当载明的其他事项。
　　行政执法决定文书应当采用制作式；适用简易程序的，可以采用格式化文书。

　　第五节　期限

　　第七十三条　法律、法规、规章对行政执法事项规定办理期限的，行政机关必须在法定期限内办结。
　　行政机关应当通过优化工作流程，提高办事效率，使实际办结的时间少于法定期限。
　　行政机关对行政执法事项承诺的办理期限短于法定期限或者本节规定的其他办理期限的，应当在承诺的期限内办结。
　　第七十四条　法律、法规、规章对行政执法事项没有规定办理期限的，除当场可以办结的事项外，行政机关应当按照下列规定期限办结：
　　（一）仅涉及一个行政机关的行政执法事项，应当自受理申请之日起20日内办结；20日内不能办结的，经本机关负责人批准，可以延长10日，并应当将延长期限的理由告知申请人；
　　（二）涉及两个以上行政机关的行政执法事项，应当自受理申请之日起45日内办结；45日内不能办结的，经本级人民政府负责人批准，可以延长15日，并应当将延长期限的理由告知申请人；
　　（三）依法应当先经下级行政机关审查或者经上级行政机关批准的行政执法事项，负责审查或者批准的行政机关应当自受理之日起20日内审查或者批准完毕；
　　（四）行政机关依职权启动行政执法程序的行政执法事项，应当自程序启动之日起60日内办结；60日内不能办结的，经本机关负责人批准，可以延长30日，并应当将延长期限的理由告知当事人。
　　第七十五条　行政机关作出行政执法决定依法需要颁发有关证件的，应当自作出决定之日起10日内向申请人颁发、送达加盖本行政机关印章的有关证件。
　　第七十六条　行政机关应当按照高效便民的原则和本规定的要求，具体确定本机关每项行政执法事项的办理期限并按规定向社会公布。
　　第七十七条　行政机关作出行政执法决定，依法需要经过听证、招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定、专家评审、公示、认证、监审、有关行政机关审批等必经程序的，所需时间不计算在办理期限内。行政执法机关应当将所需时间书面告知当事人。
　　第七十八条　行政机关不得不履行法定职责或者拖延履行法定职责。
　　行政机关在办理期限内，非因法定事由或者正当理由未依职权或者未依申请启动行政执法程序的，属于不履行法定职责。
　　行政机关在办理期限内，非因法定事由或者正当理由，虽启动行政执法程序但是未及时作出行政执法决定的，属于拖延履行法定职责。

　　第六节 简易程序

　　第七十九条　有下列情形之一的，行政机关可以适用简易程序作出行政执法决定：
　　（一）行政执法事项事实简单、当场可以查实，拟作出的相应行政执法决定法定依据明确、对当事人权益影响较小的；
　　（二） 依法不需要对行政执法事项的申请材料的实质内容进行核实，且申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式的。
　　法律、法规、规章对简易程序的适用范围另有规定的，从其规定。
　　第八十条　对适用简易程序的事项，行政执法人员可以口头告知当事人行政执法决定的事实、依据和理由，并当场听取当事人的陈述与申辩。
　　当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政执法人员应当采纳；不采纳的应当说明理由。
　　第八十一条　适用简易程序的，应当当场作出行政执法决定，填写预定格式、编有号码的行政执法决定书。
　　行政执法人员当场作出行政执法决定的，应当报所属行政机关存档备案。

　　第七节　行政裁量权基准

　　第八十二条　本规定所称行政裁量权基准，是指行政机关依职权对法定行政裁量权具体化的适用规则。
　　第八十三条　行政机关应当根据下列情形，制定行政裁量权基准，对依法享有的行政裁量权予以细化、量化：
　　（一）所依据的法律、法规、规章规定的立法目的、法律原则；
　　（二）经济、社会、文化等客观情况的地域差异性；
　　（三）管理事项的事实、性质、情节以及社会影响；
　　（四）可能影响行政裁量权合理性的其他因素。
　　上级行政机关已经细化、量化行政裁量权的，下级行政机关可以依照执行，不再制定适用范围相同的行政裁量权基准，但应当报同级人民政府法制部门备案。
　　第八十四条　行政裁量权基准应当向社会公开。
　　行政机关应当遵守行政裁量权基准。市、区（县）人民政府应当对所属行政机关行使行政裁量权的行为进行监督。

第五章　非行政许可类审批程序

　　第八十五条　本规定所称非行政许可类审批，是指由行政机关实施但不属于《中华人民共和国行政许可法》调整的，影响公民、法人或者其他组织权利和义务的行政审批行为。
　　第八十六条　行政机关实施非行政许可类审批，除适用本章规定外，还应当遵守本规定有关行政执法程序的规定。
　　第八十七条　非行政许可类审批一般应当由法律、法规、规章设定。
　　第八十八条　设定和调整非行政许可类审批，应当按照规定程序办理，广泛听取行政相对人及有关组织和公民的意见，并经同级人民政府常务会议讨论通过。
　　第八十九条　行政机关应当对其实施的非行政许可类审批按下列内容进行规范，经本级人民政府行政审批管理机关审查后，向社会公布实施：
　　（一）审批事项；
　　（二）设定审批的依据；
　　（三）审批数量限制及方式；
　　（四）审批条件；
　　（五）申请材料；
　　（六）申请表格；
　　（七）审批申请受理机关；
　　（八）审批决定机关；
　　（九）审批程序；
　　（十）审批时限；
　　（十一）审批证件及有效期限；
　　（十二）审批的法律效力；
　　（十三）需要公开的其他内容。
　　非行政许可类审批的设定依据对审批条件、申请材料有具体规定的，行政机关不得增加审批条件及申请材料。
　　第九十条　有数量限制的非行政许可类审批，两个或者两个以上申请人的申请均符合法定条件的，行政机关应当根据受理申请的先后顺序作出审批决定。但是，法律、法规、规章另有规定的，从其规定。
　　第九十一条　公民、法人或者其他组织申请非行政许可类审批的，应当向有权受理的行政机关申请并提交申请材料。行政机关应当按照规定职责和权限受理申请。
　　第九十二条　行政机关受理申请后，应当对申请人提交的申请材料进行审查，并根据下列情况分别作出处理：
　　（一）申请事项不需要审批的，应当即时告知申请人不受理，出具不受理凭证，并注明不受理原因；
　　（二）申请事项不属于本行政机关职责范围的，应当即时告知申请人向有关行政机关申请；
　　（三）申请材料不齐全或者不符合受理条件的，应当将需要补充的材料及其他事项当场一次性书面告知申请人；
　　（四）申请材料齐全、符合受理条件的，应当当场受理并出具书面受理凭证，但当场作出审批决定的可以不出具书面受理凭证。
　　申请人未在规定期限内补充材料的，视为放弃申请；行政机关应当退回申请，并书面告知申请人。
　　第九十三条　行政机关书面承诺的办理非行政许可类审批的期限短于法定期限的，行政机关应当在承诺期限内作出非行政许可类审批决定。
　　第九十四条　行政机关对申请材料进行审查时，发现非行政许可类审批事项直接关系他人重大利益的，应当及时告知利害关系人。行政机关应当听取申请人、利害关系人的陈述和申辩。
　　第九十五条　非行政许可类审批事项对经济和社会发展有重大影响的，行政机关应当通过调查、听证、咨询和专家评审等方式决定。
　　第九十六条　当事人要求变更非行政许可类审批事项的，应当向作出非行政许可类审批决定的行政机关提出申请；符合法定条件的，行政机关应当依法办理变更手续。
　　第九十七条　当事人需要延续非行政许可类审批的有效期的，应当在有效期届满30日前向作出非行政许可类审批决定的行政机关提出申请。行政机关应当根据当事人的申请，在非行政许可类审批的有效期届满前作出是否准予延续的决定；逾期未作决定的，视为准予延续。但是，非行政许可类审批的设定依据另有规定的，从其规定。
　　第九十八条　公民、法人或者其他组织依法取得的非行政许可类审批受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的非行政许可类审批。
　　非行政许可类审批的设定依据修改或者废止，或者准予非行政许可类审批所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的非行政许可类审批。由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。
　　第九十九条 行政机关实施非行政许可类审批、对非行政许可类审批事项进行监督检查，不得收取任何费用。但是，非行政许可类审批的设定依据另有规定的，从其规定。
　　行政机关提供非行政许可类审批申请书格式文本、表格、合同范本等申请材料文本，不得收费。
　　行政机关实施非行政许可类审批所需经费应当列入本行政机关的预算，由本级财政予以保障。

第六章　特别行为程序

　　第一节　行政合同

　　第一百条　本规定所称行政合同，是指行政机关为了实现行政管理目的，与公民、法人或者其他组织之间，经双方意思表示一致所达成的协议。
　　行政合同主要适用于下列事项：
　　（一）政府特许经营；
　　（二）国有土地使用权出让；
　　（三）国有资产承包经营、出售或者出租；
　　（四）政府采购；
　　（五）政策信贷；
　　（六）行政机关委托的科研、咨询；
　　（七）行政机关与企业的战略合作；
　　（八）法律、法规、规章规定可以订立行政合同的其他事项。
　　第一百零一条　订立行政合同应当遵循竞争原则和公开原则。
　　订立涉及有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等行政合同，应当采用招标、拍卖等公开竞争方式。招标、拍卖适用《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》等有关法律、法规、规章规定。
　　法律、法规、规章对订立行政合同另有规定的，从其规定。
　　第一百零二条　行政合同应当以书面形式签订。
　　第一百零三条　行政合同依法须经其他行政机关批准或者会同办理的，经过其他行政机关批准或者会同办理后，行政合同才能生效。
采用招标、拍卖等公开竞争方式订立行政合同，合同事项涉及行政许可的，行政机关应当依法作出准予行政许可的决定，并颁发行政许可证件。
　　第一百零四条　行政机关有权对行政合同的履行进行指导和监督，但是不得对当事人履行合同造成妨碍。
　　第一百零五条　行政合同受法律保护，行政机关不得擅自变更或者解除。

　　第二节　行政指导

　　第一百零六条　本规定所称行政指导，是指行政机关为实现特定的行政目的，在其法定的职权范围内或者依据法律、法规、规章和政策，以指导、劝告、提醒、建议等非强制性方式，引导公民、法人或者其他组织作出或者不作出某种行为的活动。
　　第一百零七条　实施行政指导应当遵循平等、公开、诚实信用、及时灵活、自愿选择等原则。
　　当事人有权自主决定是否接受、听从、配合行政指导。行政机关在实施行政指导的过程中，不得采取或者变相采取强制措施迫使当事人接受行政指导，并不得因当事人拒绝接受、听从、配合行政指导而对其采取不利措施。
　　第一百零八条　行政指导主要适用于下列情形：
　　（一）需要从技术、政策、安全、信息等方面帮助当事人增进其合法利益；
　　（二）需要预防当事人可能出现的妨害行政管理秩序的违法行为；
　　（三）其他需要行政机关实施行政指导的情形。
　　第一百零九条　行政指导采取以下方式实施：
　　（一）制定和发布指导、引导性的政策；
　　（二）提供技术指导和帮助；
　　（三）发布信息；
　　（四）示范、引导、提醒；
　　（五）建议、劝告、说服；
　　（六）其他指导方式。
　　第一百一十条　实施行政指导可以采取书面、口头或者其他合理形式。当事人要求采取书面形式的，行政机关应当采取书面形式。
　　第一百一十一条　行政机关可以主动实施行政指导，也可以依当事人申请实施行政指导。
　　第一百一十二条　行政指导的目的、内容、理由、依据、实施者以及背景资料等事项，应当对当事人或者公众公开，涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的除外。
　　第一百一十三条　实施行政指导涉及专业性、技术性问题的，应当经过专家论证，专家论证意见应当记录在案。
　　第一百一十四条　行政机关实施行政指导，应当告知当事人有自由选择的权利，当事人有权陈述意见。
　　行政机关应当认真听取、采纳当事人合理、可行的意见。

　　第三节　行政裁决

　　第一百一十五条　本规定所称行政裁决，是指行政机关根据法律、法规的授权，处理公民、法人或者其他组织相互之间发生的与其行政职权密切相关的民事纠纷的活动。
　　第一百一十六条　公民、法人或者其他组织申请行政裁决，可以书面申请，也可以口头申请。口头申请的，行政机关应当当场记录申请人的基本情况、行政裁决请求、申请行政裁决的主要事实、理由和时间。
　　行政机关收到公民、法人或者其他组织的行政裁决申请后，应当在5个工作日内审查完毕，并根据下列情况分别作出处理：
　　（一）申请事项依法不能适用行政裁决程序解决的，不予受理，并告知申请人；
　　（二）申请事项不属于本机关管辖范围内的，应当告知申请人向有关行政机关提出；
　　（三）申请事项属于本机关管辖范围内的，应当受理，并在受理5个工作日内，将申请书副本或者申请笔录复印件发送给被申请人。
　　第一百一十七条　被申请人应当自收到申请书副本或者申请笔录复印件之日起10日内，向行政机关提交书面答复及相关证据材料。
　　行政机关应当在收到被申请人提交的书面答复之日起5个工作日内，将书面答复副本发送申请人。
　　申请人、被申请人可以到行政机关查阅、复制、摘抄案卷材料。
　　第一百一十八条　行政机关审理行政裁决案件，应当由2名以上工作人员参加。
　　双方当事人对主要事实没有争议的，行政机关可以采取书面审查的方式进行审理。
　　双方当事人对主要事实有争议的，行政机关应当公开审理，充分听取双方当事人的意见，依法不予公开的除外。
　　行政机关认为必要时，可以调查核实证据；对重大、复杂的案件，申请人提出要求或者行政机关认为必要时，可以采取听证的方式审理。
　　行政机关应当先行调解，调解不成的，依法作出裁决。
　　第一百一十九条　行政机关作出裁决后应当制作行政裁决书。行政裁决书应当载明：
　　（一）双方当事人的基本情况；
　　（二）争议的事实；
　　（三）认定的事实；
　　（四）适用的法律规范；
　　（五）裁决内容及理由；
　　（六）救济的途径和期限；
　　（七）行政机关的印章和日期；
　　（八）应当载明的其他事项。
　　第一百二十条　行政机关应当自受理申请之日起60日内作出裁决，情况复杂的，经本行政机关主要负责人批准，可以延长30日作出裁决，并应当将延长期限告知申请人。

　　第四节 行政调解

　　第一百二十一条　本规定所称行政调解，是指行政机关为化解社会矛盾、维护社会稳定，依照法律、法规、规章和有关规定，居间协调处理公民、法人或者其他组织相互之间民事纠纷的活动。
　　第一百二十二条　行政机关可以根据公民、法人或者其他组织的申请进行行政调解，也可以主动进行行政调解。
　　行政机关应当遵循自愿、合法、公正的原则，及时进行行政调解。
　　第一百二十三条　同时符合下列条件的民事纠纷，行政机关应当进行调解：
　　（一）与行政机关职责相关的；
　　（二）民事纠纷双方同意调解的；
　　（三）法律、法规、规章没有禁止性规定的。
　　第一百二十四条　行政机关收到公民、法人或者其他组织请求调解民事纠纷的申请后，经审查符合条件的，应当及时告知民事纠纷另一方；另一方同意调解的，应当受理并组织调解。
　　不符合条件或者一方不同意调解的不予受理，并向申请人说明理由。
　　第一百二十五条　行政机关受理并且组织行政调解的，应当指派具有一定法律知识、政策水平和实际经验的工作人员主持调解。
　　行政机关应当通过调解活动防止纠纷激化。
　　第一百二十六条　行政机关调解人员应当查明事实、分清是非，根据纠纷双方特点和纠纷性质、难易程度、发展变化的情况，采取多种方式，做好说服疏导工作，引导、帮助纠纷双方达成调解协议。
　　行政调解应当制作笔录。行政调解一般应当在30日内调结。
　　第一百二十七条　行政调解达成协议的，根据民事纠纷双方的要求或者需要，可以制作调解协议书。调解协议书应当载明：
　　（一）双方当事人的基本情况；
　　（二）纠纷的事项及其事实；
　　（三）调解的内容及理由，适用的法律规范；
　　（四）履行的方式、期限；
　　（五）行政机关的印章和日期；
　　（六）其他应当载明的事项。
　　调解协议书应当有民事纠纷双方和调解人员的签名，并加盖行政机关印章。调解协议书一式3份，行政机关和协议双方各执一份。民事纠纷双方当事人应当履行调解协议。
　　调解没有达成协议的，民事纠纷双方可依法提起民事诉讼。

　　第五节　行政规划

　　第一百二十八条　本规定所称行政规划，是指行政机关为实现特定行政目标而作出的对行政机关具有约束力，且必须采取具体措施在未来一定期限内予以实现的，关于某一地区或者某一行业事务的部署与安排。
　　第一百二十九条　行政机关确定、审批行政规划涉及重大行政决策事项的，除适用本节规定外，还应当遵守本规定有关行政决策程序的规定。
　　法律、法规、规章对行政规划的确定、审批另有规定的，从其规定。
　　第一百三十条　行政机关应当根据本地区或者本部门的实际情况，按照实事求是、切实可行的原则，确定行政规划目标。
　　第一百三十一条　行政机关可以自行拟定行政规划方案，也可以通过政府采购等方式委托具备条件的社会机构拟定行政规划方案。
　　行政机关拟定行政规划方案涉及其他行政机关职权的，应当听取其他行政机关的意见。
　　两个以上的行政机关可以共同拟定行政规划。
　　第一百三十二条　行政机关应当依法公告和陈列行政规划方案。
行政规划方案公告应当在行政规划影响范围内发布，并明确行政规划的主要内容、陈列和阅览的时间、地点，公民、法人或者其他组织提出意见或者异议的方式、时间和地点等事项。
　　行政规划方案公告的期限为1个月，自行政机关首次公开发布之日起计算；行政规划方案公开陈列或者阅览的期限为3个月，自公告期限届满之日起计算；法律、法规、规章另有规定的除外。
　　第一百三十三条　公民、法人或者其他组织对行政规划方案有异议的，应当在规定的期限内提出。行政机关应当根据异议的情况，决定是否进行听证。
　　第一百三十四条　涉及一个行政区域全体或者大多数公民、法人或者其他组织的行政规划，应当由市、区（县）人民政府的常务会议或者全体会议审议决定。涉及重大社会公共利益的行政规划，应当提请市、区（县）人民代表大会或者其常务委员会审议。
　　行政规划依法需要报上级人民政府批准或者依法应当提请同级人民代表大会及其常务委员会审议决定的，按程序报上级人民政府批准或者提请同级人民代表大会及其常务委员会审议。
　　行政规划审议通过后，应当向社会公布。
　　第一百三十五条　行政机关在拟定行政规划方案以及确定行政规划时，应当经过专家论证，并对采纳专家意见情况进行说明。
　　第一百三十六条　修改或者废止行政规划，按照行政规划的制定程序进行。

第七章　行政听证程序

　　第一节　一般规定

　　第一百三十七条　行政听证应当公开举行，涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的除外。
　　第一百三十八条　听证主持人应当具备相应的法律知识和专业知识。
　　听证主持人由行政机关负责人指定。行政机关直接参与行政决策方案制定的人员不得担任该行政决策听证主持人。行政机关调查人员不得担任该行政执法听证主持人。
　　第一百三十九条　听证主持人行使下列职权：
　　（一）指挥听证会的进行；
　　（二）维持听证会秩序；
　　（三）指定记录员；
　　（四）其他应当由听证主持人行使的职权。
　　第一百四十条　听证记录员负责听证会的记录以及其他与听证会有关的事项。
　　听证记录员应当对听证过程作准确、全面的记录。
　　第一百四十一条　行政机关以及有关单位和个人不得采取欺骗、贿赂、胁迫等不正当手段，操纵听证结果。
　　听证主持人不得与当事人、利害关系人及其他听证参与人单方接触。
　　采取欺骗、贿赂、胁迫等不正当手段操纵听证结果的，其听证无效，应当重新听证。
　　第一百四十二条　市人民政府的行政决策听证工作按照《汕头市人民政府行政决策听证规定》执行。其他行政机关的行政决策听证可以参照《汕头市人民政府行政决策听证规定》执行。

　　第二节　行政执法听证

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最高人民法院


最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答

1995年12月27日，最高人民法院

《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于1995年1月1日起施行。房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据该行为发生时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理地处理。现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：
一、关于房地产开发经营者的资格问题
1、从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。
2、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题
3、国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同，应当认定无效。
4、出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权，对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。
5、出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
三、关于国有土地使用权的转让问题
6、国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
7、转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。
8、以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。
9、享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。
10、以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的，其超过部分无效。土地使用年限，一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的次日起算，或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。
11、土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间已补办批准手续的，可认定合同有效。
12、转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
13、土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
14、土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
四、关于国有土地使用权的抵押问题
15、土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效。
16、土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。
17、以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题
18、享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
19、当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
20、以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。
21、《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
22、名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。
23、合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。
六、关于商品房的预售问题
24、商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。
25、商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。
26、商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。

27、预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题
28、商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。
29、商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。
30、商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题
31、预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。
32、合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。
33、合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34、在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。
九、关于违反合同的责任
35、经审查认定有效的合同，双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。
36、在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合理负担。
37、当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由，提出变更合同的，应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的，不予支持：
（1）合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由，提出变更合同的。
（2）合同履行的结果不是合同签订时不能预见的，而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的，一方当事人提出变更合同的。
38、合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。
39、合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。
40、合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
41、合同一方违约致使合同无法履行的，应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的，可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
42、合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。
43、合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
44、违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润高于或等同于对方实际损失的，应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿；如所获利润低于对方的实际损失的，应当赔偿对方的实际损失；如违约方所获利润无法确定的，可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。
十、关于无效合同的处理问题
45、经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。
46、合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；
（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；
（3）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
47、预售商品房因预售方的过错造成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的，参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价，确定预购方的损失数额。
1995年12月27日