上海市新建外销商品房售后包租试行办法

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上海市新建外销商品房售后包租试行办法

上海市房地产交易中心


上海市新建外销商品房售后包租试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步活跃和规范房屋租赁市场,促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展,特就本市新建外销商品房售后包租管理提出以下试行办法:
一、商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售,在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。外销商品房售后包租应严格按本办
法办理。
二、凡房地产开发经营企业按市场价格出售,以一定租金回报实施售后包租的,所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润,并必须提供相应的担保。
三、房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)提出申请,市房地局自受理申请之日起十日内完成审核,发给同意售后包租的批准文件。未经批准,房地产开发经营企业新建的外销商品房一律不得实施售后包租。
四、房地产开发经营企业申请外销商品房售后包租,除应提交书面的申请报告外,还应提交下列文件:
1.已经初始登记并取得的房地产权证书;
2.外销商品房售后包租计划,其中应包括:计划实施售后包租的商品房项目座落、名称、幢号、楼层及室号、建筑面积、包租年限、当时的市场价格和售后包租冲抵后的实际出售价格、售价折减率或租金回报率,以及租金回报担保等内容;
3.实施售后包租外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表;
4.租金回报或售价折减金额测算明细表;
5.已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了物业管理服务合同;
6.经市房地局委托市公证处审定的售后包租合同文本和房地产开发经营企业自行拟订的外销商品房买卖合同。
五、房地产开发经营企业新建外销商品房售后包租经市房地局批准后,应持同意售后包租的批准文件及本规定第二条规定的应提交的文件向市房地产交易中心备案。
六、外销商品房售后包租,房地产开发经营企业应与买受人同时签订“外销商品房买卖合同”和“外销商品房售后包租合同”。双方当事人订立的“外销商品房买卖合同”的补充条款中应明确该外销商品房当时的实际市场价格,售后包租的价格折减金额,包租年限以及售后包租有关双
方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的《外销商品房售后包租合同》应当载明以下主要内容:
1.售后包租当事人的姓名或者名称及住所;
2.房屋的座落、面积、装修及设施状况;
3.房屋的用途;
4.包租年限;
5.房屋当时的实际市场价格、包租期间的租金回报或价格折减金额;
6.房屋修缮责任;
7.房屋出租及转租的约定;
8.违约责任;
9.争议的解决方式;
10.当事人约定的其他条款。
《外销商品房售后包租合同》在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。
七、外销商品房买卖合同和售后包租合同签订后,应一并向市公证处办理公证。在经公证后的十五日内,双方当事人应把外销商品房售后包租合同作为买卖合同的附件向市房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。市房地产交易中心应当自核发房地产权证之日起的5日内,书面通
知该售后包租外销商品房所在地的区、县房地产交易中心(或房地产交易管理所)。
八、在包租期内,房地产开发经营企业应以代理出租的方式出租该商品房。房地产开发经营企业未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的商品房再转包租。
九、房地产开发经营企业在包租期间,享有并承担售后包租合同规定的权利和义务,并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该商品房租赁合同规定的义务,但买受人与房地产开发经营企业和承租人双方另有约定的除外。
十、包租期内,售后包租的外销商品房出租,房地产开发经营企业应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定,代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意,房地产开发经营企业与承租人签订的租赁合同终止日期不得超过售后包租合同规定的终止
日期。
十一、房屋租赁合同签订后,房地产开发经营企业与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心(或管理所)办理登记并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时,房地产开发公司除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外,还应附交已向市
房地产交易中心登记的售后包租合同。
十二、售后包租的外销商品房出租并办理登记后,承租人在租赁期限内,征得房地产开发经营企业的书面同意,可以将该房屋的部分或全部转租他人。但房地产开发公司与买受人另有约定的除外。
十三、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房实施售后包租的有关税收,按沪地税地(1997)27号《关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知》第4款的规定执行。
十四、包租期内,房地产开发经营企业与买受人应严格履行售后包租合同,任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷,应协商解决。协商不能解决的,可选择向上海市仲裁机构申请仲裁或向房屋所在地人民法院起诉。但任何一方都不得损害承租
人的权利。
十五、本办法自一九九七年十月一日起试行。



1997年10月1日
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印发《中山市城市建设档案管理办法》的通知

广东省中山市人民政府


中府[2002]30号 印发《中山市城市建设档案管理办法》的通知


火炬区管委会,各镇政府、区办事处,市属各单位: 现将《中山市城市建设档案管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

二○○二年二月二十七日

中山市城市建设档案管理办法

第一章 总 则 第一条 为加强城市建设档案管理,保护和利用城市建设档案,充分发挥城市建设档案在城市规划、建设中的作用,根据《中华人民共和国档案法》、《城市建设档案管理规定》、《科学技术档案工作条例》,结合本市实际,制定本办法。 第二条 本市行政区域范围内城市建设档案(以下简称城建档案)收集、保管、利用,适用本办法。 第三条 中山市城建档案工作实行统一领导、分级管理的原则,确保城建档案的完整、准确、安全和有效利用。 第四条 中山市规划局负责本市行政区域内城建档案的管理工作,其主要职责是: (一)贯彻实施城建档案管理的法律、法规和规章; (二)编制并组织实施全市城建档案事业发展规划; (三)依法监督实施城建档案工作的业务规范和技术标准,制定本市城建档案工作管理制度和办法; (四)依法查处城建档案违法行为。 第五条 中山市城市建设档案馆(以下简称市城建档案馆)受市规划局委托,负责城建档案的日常管理工作,业务上接受市档案局的监督和指导。 第六条 城建档案事业列入中山市城市建设事业发展规划。市城建档案馆的建设资金列入地方固定资产投资计划,城建档案管理经费由财政部门纳入同级预算管理,以保障城建档案管理工作与中山市城市建设事业的同步发展。 第七条 市城建档案馆的馆库建设应当符合档案馆建筑设计规范要求,达到库容充足,功能齐全;城建档案的管理应当逐步采用新技术、新设备,实现档案管理现代化。 第八条 市城建档案馆应配备足够数量、胜任工作的管理人员,其中包括工程技术、声像技术及信息管理等专业人员。城建档案管理人员要认真执行国家有关法律和规定,遵守保密制度,钻研城建档案业务,提高管理水平。 第九条 各镇区建设管理部门负责本镇区的城建档案管理工作,根据本镇区的需要设置城建档案室,配备专(兼)职城建档案管理人员,建立健全城建档案管理制度,并接受市档案局和市城建档案馆的业务监督和指导。 第十条 市规划局对在城建档案管理工作中做出突出成绩的单位和个人,应当给予表彰和奖励。 第二章 城建档案的接收范围 第十一条 城建档案馆(室)接收管理下列档案: (一)工业建筑工程:包括工厂、工业仓库等建设工程档案; (二)民用建筑工程:包括住宅、办公用房、文化、教育、科研、卫生、体育、商业、金融、保险、服务、民用仓库等建设工程档案; (三)市政基础设施工程:包括道路、广场、桥涵、隧道、排水、环境卫生等建设工程档案; (四)公用基础设施工程:包括给水、供气、供热、供电、公共交通、电信等建设工程档案; (五)交通运输工程:包括铁路、公路、水运、航运等建设工程档案; (六)园林、风景名胜工程:包括公园、绿地、纪念性建筑、名人故居、名胜古迹、古建筑、城市雕塑等建设工程档案; (七)环境保护工程:包括环境管理、环境监测、环境治理、自然保护等档案; (八)城市防洪、抗震、人防工程:包括水利、防洪、防汛、防灾、抗震、气象工程、人防等建设工程档案; (九)地下管线工程:包括综合地下管线、给水、排水、供气、供热、供电、电信、工业输送管线、电视管线等建设工程档案; (十)军事工程档案资料中,军事禁区和军事管理区以外的穿越市区的地下管线走向和有关隐蔽工程的位置图; (十一)城市建设科研、设计:包括城市建筑科学技术、城市现代化管理以及工业、民用、市政、交通运输、环保、环卫、园林等设计档案; (十二)城市勘测:包括工程地质、水文地质、控制测量、地形测量、摄影测量与遥感、地图等档案; (十三)城市规划:包括土地利用总体规划、城市总体规划、分区规划、详细规划、村镇规划、规划基础材料等档案; (十四)镇、村建设:包括镇、村的规划建设管理、工程竣工等档案; (十五)城市建设系统各专业管理部门(包括城市规划、勘测、设计、施工、监理、园林、风景名胜、环卫、市政、公用、房地产管理、人防等部门)形成的业务管理和业务技术档案; (十六)城市建设基础资料: 1、城市历史资料。包括城市历史沿革、历史文化遗迹、地名以及各项建设事业发展史等资料; 2、城市自然资料:包括气象、水文、地质、地震等资料; 3、城市技术经济资料:包括城市经济、人口、自然资源、环境、交通、文化教育、科研、卫生、体育、工矿、企事业的现状及发展等统计资料; 4、城市规划、建设及其管理的方针、政策、法规、计划等文件资料、统计资料及设计、科研、施工等技术规程规范、专业论著等资料; 5、有地方特色的城市有关资料。 第十二条 列入城建档案接收范围的中心城区建设工程、各镇区重点工程项目以及市城建档案馆指定接收的其他建设项目,建设单位必须向市城建档案馆报送建设工程档案;各镇区非重点工程项目,建设单位向所在地镇区城建档案室报送建设工程档案。 第三章 建设工程档案的编制与验收 第十三条 属于市城建档案馆档案接收范围内的建设工程,建设单位在办理规划报建手续时应与市城建档案馆签订《中山市建设工程档案报送合同书》,明确建设单位与市城建档案馆的权利义务,并按合同约定按时报送和接收建设工程档案。 第十四条 建设单位与勘察、设计、施工、监理等单位签定合同时,应将建设工程档案的套数、费用、质量要求、移交时间等列为合同的内容,并及时收集、汇总本单位与勘察、设计、施工、监理等单位所形成的建设工程档案。 第十五条 施工单位应当按照国家、省、市有关规定以及合同的约定,及时编制、移交建设工程档案资料及竣工图,并对其真实性、准确性负责。工程监理单位除负责收集、移交监理档案外,还负有督促施工单位及时收集、整理施工技术资料,协助建设单位汇总、移交建设工程档案的责任。 第十六条 城建档案馆(室)应对建设工程档案提供必要的技术服务,派专业技术人员指导建设单位、施工单位收集、编制符合国家标准的建设工程档案。 第十七条 列入市城建档案馆档案接收范围的建设工程,建设单位在组织竣工验收前,必须提请市城建档案馆对建设工程档案进行预验收。预验收合格后,由市城建档案馆出具建设工程档案认可文件。 第十八条 建设单位在取得建设工程档案认可文件后,方可组织工程竣工验收。市规划局和建设局在办理建设工程规划验收和竣工验收备案时,应当查验建设工程档案认可文件。 属于重点工程的,建设单位应同时通知市档案局参加建设工程档案预验收和工程竣工验收。 第四章 城建档案的报送 第十九条 建设单位应当在工程竣工验收后3个月内按照有关规定汇总整理好符合归档要求的建设工程档案,向城建档案馆(室)无偿报送一套,建设单位自行保存一套。经城建档案馆(室)核验不符合归档要求的建设工程档案,应当限期补充。 停建、缓建工程的档案,建设单位要妥善保管,或委托城建档案馆(室)代保管。 第二十条 改建、扩建和建筑物重要部位维修的工程,建设单位应当组织设计、施工单位据实修改、补充和完善原建设工程档案。凡结构和平面布置等改变的,应当重新编制建设工程档案,并在工程竣工后3个月内向城建档案馆(室)报送。 第二十一条 城市管线工程建设单位应当按照管线工程档案的归档要求在工程竣工验收后3个月内向城建档案馆(室)报送建设工程档案。城市地下管线普查和补测补绘形成的地下管线档案应当在普查、测绘结束后3个月内向城建档案馆(室)报送。地下管线专业管理单位应当每年向城建档案馆(室)报送更改、报废、漏测部分的管线现状图和资料。 第二十二条 城市建设系统各专业管理部门形成的具有永久保存价值的业务管理和业务技术档案,在本单位保管使用1至5年后,全部向市城建档案馆移交。有长期保存价值的档案,由市城建档案馆根据城市建设的需要选择接收。 第二十三条 本办法实施前已竣工的重要工程项目,建设单位应在本办法实施之日起3个月内向市城建档案馆移交一套建设工程档案。 第二十四条 向城建档案馆(室)报送的档案材料应当是原件。档案纸质材料须优良,档案材料字迹和图形须清晰,图物相符,并使用不褪色的墨水书写,所有竣工图必须是新蓝图,竣工档案的各项签证手续须完备,整理编目符合国家有关标准和规范。 第五章 城建档案保护与利用 第二十五条 城建档案馆(室)应当建立健全城建档案的接收、整理、保管、统计、鉴定、销毁、提供利用等管理制度。 第二十六条 城建档案保管应有充足的专用库房,库房须保持适当的温度、湿度,应具备防火、防盗、防晒、防潮、防尘、防蛀、防霉等设备及措施;建立库房管理制度,定期检查档案的保管状况,采用先进技术和设备,确保档案的安全;对破损、变质的档案,应及时采取保护补救措施。 第二十七条 城建档案馆(室)对馆藏的重要珍贵档案应当用复制品代替原件提供利用。 载有城建档案馆(室)或其主要负责人印章或签名的档案复制件,与档案原件具有同等效力。 第二十八条 城建档案馆(室)应对接收的档案材料及时进行登记、分类,并编制各种检索工具,开放档案目录,编撰档案史料,为档案利用提供便利。 第二十九条 新建、扩建、改建的各类建设工程,建设单位应当及时、充分地利用城建档案,查清地下管线情况,保障建设项目的设计和施工质量,防止各类损害事故的发生。 第三十条 市城建档案馆应当积极开发城建档案信息资源,依照法律、法规的有关规定,向社会提供服务。 第三十一条 向城建档案馆(室)移交、捐赠、寄存档案的单位和个人,对其档案享有优先利用权,并可对其档案中不宜向社会开放的部分提出限制利用的意见,城建档案馆(室)应当维护他们的合法权益。 第三十二条 城建档案馆(室)提供社会利用档案,可以按照物价部门核定的标准收取费用。 第三十三条 任何单位和个人不得损毁、丢失、涂改、伪造城建档案,不得泄露国家秘密或建设单位的技术秘密,利用未公开的城建档案,应经原报送单位许可。 第六章 法律责任 第三十四条 对损毁、丢失、涂改、伪造、擅自提供、销毁城建档案的,依照《中华人民共和国档案法》及《广东省档案管理规定》处理。 第三十五条 建设工程竣工验收后,建设单位或个人不按照规定报送建设工程档案的,依照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。 第三十六条 市政、公用基础设施工程建设单位,未按规定向城建档案馆(室)报送建设工程档案致使他人损坏城镇基础设施所造成的经济损失,由建设单位自行承担。 第三十七条 设计单位、建设单位在设计、建设前应查阅城建档案,未查阅城建档案而造成城镇基础设施损坏的,应承担其造成的经济损失。 第七章 附 则 第三十八条 本办法所称城建档案,是指在城市规划、建设及其管理活动中直接形成的对国家和社会具有保存价值的文字、图纸、图表、声像、光盘与磁盘、缩微片、模型等各种载体的文件材料。 本办法所称的重点工程,是指在城镇建设中具有重要地位,与人民生产生活有密切关系,由国家、省或市政府确定并投资兴建的大中型建设工程,主要是市政公用设施、交通、通信、能源、水利、体育、科学文化、医疗卫生、教育等方面的建设项目。 第三十九条 本办法自2002年4月1日起施行。

质量技术监督罚没物品管理和处置办法

国家质量技术监督局


质量技术监督罚没物品管理和处置办法
国家质量技术监督局
国家质量技术监督局令第16号


(2001年3月22日经国家质量技术监督局局务会议通过)


第一条 为了加强罚没物品的管理和处置工作,规范质量技术监督行政执法行为,健全质量技术监督行政执法制度,根据有关法律、法规的规定,制定本办法。
第二条 本办法所称罚没物品是指在质量技术监督行政执法中,依照有关法律、法规进行查处并按法定程序予以没收的产品、计量器具,用于生产、销售的原辅材料、半成品、零配件、生产工具、设备,以及产品标识、包装物、检验及检定印、证等物品。
第三条 地方各级质量技术监督部门应当加强对罚没物品的管理,建立罚没票据领用缴销制度,罚没物品交接制度、保管制度和结算对账制度,罚没物品的处置程序和制度。
第四条 任何单位和个人不得挪用、调换、私分或者变相私分罚没物品。不得在本单位内部变价处理罚没物品,不得自行拍卖罚没物品。
第五条 质量技术监督部门没收罚没物品时,应当使用省、自治区、直辖市财政部门统一制发的罚没票据。
第六条 质量技术监督部门应当对罚没票据统一造册登记,统一办理领用和缴销手续。
第七条 质量技术监督部门应当设立罚没物品保管仓库或者专用场所,确定罚没物品保管人员,对罚没物品实行统一保管。
对有毒、有害、易燃、易爆等罚没危险物品应当设立专门保管仓库。
第八条 依法罚没的物品,经查对核实后,应当向当事人开具罚没物品清单。罚没物品清单应当与罚没票据同时使用。
按照规定确定为无主的物品,应当将质量技术监督部门的有关公告情况记录在案,并将公告复印件作为罚没物品清单附件。
罚没物品清单一式三份,一份交当事人,一份附卷,一份交本部门罚没物品保管人员。
第九条 罚没物品清单应当注明罚没物品的名称、规格型号、单位和数量,没收时间,并由当事人和执法机关分别签字或者盖章。
经过检验或者鉴定的罚没物品,应当附有检验或者鉴定报告复印件,或者在罚没物品清单中注明检验或者鉴定结果。
第十条 案件承办人应当在没收物品后三天内凭罚没物品清单将罚没物品交给罚没物品保管人员。保管人员在核实罚没物品的名称、规格型号、数量等与罚没票据的记录一致后,应当在罚没物品清单上签字或者盖章。罚没物品和罚没物品清单的记录不一致的,保管人员应当在案件承办人员的主管领导注明情况后接收。
按照本办法第十六条规定应当及时销毁的除外。
第十一条 保管人员对接管的罚没物品必须登记、造册,分类妥善保管。
对有毒、有害、易燃、易爆等危险罚没物品应当按国家有关规定采取必要的预防措施,分类妥善保管。
第十二条 质量技术监督部门自《行政处罚决定书》送达后,对在规定期限内未申请行政复议也未提起行政诉讼的罚没物品,应当在半年内提出处理意见,按规定程序审核同意后统一处置。
第十三条 经审核同意进行处置的罚没物品,应当由保管人员与罚没物品处理人员办理出库交接手续,并将罚没物品清单归档备查。
第十四条 罚没物品的处置应当根据国家有关规定和罚没物品的不同特征采取监督销毁、拍卖或者作必要的技术处理等方式进行。
第十五条 罚没物品有下列情况之一的,应当监督销毁:
(一)不能作技术处理的或者技术处理后仍可能危及人体健康、人身、财产安全的;
(二)属于国家明令淘汰并已禁止使用产品的;
(三)失效、变质的;
(四)已经失去使用和回收利用价值的;
(五)不能消除伪造产地,伪造或者冒用他人厂名、厂址,伪造或者冒用认证标志等质量标志印记的;
(六)属于虚假的产品标识、标志和包装物的;
(七)属于国家禁止使用的计量器具的;
(八)伪造、盗用、盗卖检验及检定印、证的;
(九)属于残次计量器具零配件的;
(十)其他应当销毁的罚没物品。
第十六条 罚没物品有下列情况之一的,应当由质量技术监督部门按规定程序审核同意后及时监督销毁:
(一)易腐烂、变质的;
(二)有毒、有害、易燃、易爆或者可能危害公共安全的;
(三)无法进行保存的其他物品。
第十七条 罚没物品的监督销毁应当视罚没物品的不同特性,采取压碾粉碎、火烧水浸、切割肢解、有机溶解以及其他改变产品原始用途或者状态的方式进行。
第十八条 监督销毁罚没物品时,应当有两名以上质量技术监督行政执法人员参加,制作销毁笔录,记明销毁的时间、地点、方式,销毁罚没物品的名称、种类、数量以及执行人。需拍照、摄像的,应当拍照、摄像存档。
监督销毁罚没物品应当与卫生、环保、公安消防等部门进行沟通,符合国家有关卫生、环保、公安消防等方面的要求。
第十九条 经检验或者鉴定,罚没物品符合下列要求的,可以按照《中华人民共和国拍卖法》的规定进行拍卖:
(一)不存在危及人体健康,人身、财产安全的;
(二)消除伪造产地,伪造或者冒用他人厂名、厂址,伪造或者冒用认证标志等质量标志印记和合格证明的;
(三)有一定使用价值或者有回收利用价值的;
(四)经计量检定合格或经测试、校准合格的计量器具;
(五)质量技术监督法律、法规、规章规定的其他条件的。
第二十条 质量技术监督部门拍卖罚没物品应当委托具有罚没物品拍卖资质的机构进行拍卖。
第二十一条 罚没物品的拍卖款应当按照财政部门的规定及时上缴国库。
第二十二条 采取作必要的技术处理等其他方式处理罚没物品时,应当符合国家和地方政府的有关规定。
第二十三条 质量技术监督部门应当严格执行收支两条线的规定,对有关罚没物品管理和处置中发生的费用,可以商财政部门解决。
第二十四条 上级质量技术监督部门应当采取措施,加强对下级质量技术监督部门罚没物品管理、处置情况和罚没凭证使用情况的监督检查,对发现的违法问题,应当及时予以纠正。
第二十五条 违反本办法第四条规定的,责令返还挪用、调换、私分的罚没物品,并视情节轻重给予责任人相应的行政处分和经济处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十六条 本办法由国家质量技术监督局负责解释。
第二十七条 本办法自发布之日起施行。


2001年4月9日