湖南省城市住宅区物业管理条例
湖南省人大常委会
湖南省城市住宅区物业管理条例
2002年1月24日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过
第一章总则
第一条 为规范城市住宅区物业管理，保障业主及使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保护安全、整洁、文明、舒适的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本省城市规划区域内相对集中的居住区的物业管理及其相关活动，适用本条例。本条例所称物业管理，是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业管理区域内的房屋共用部位、共用设备以及相应配套的共用设施的维修、养护、管理，并提供相关服务的活动。
第三条 县级以上人民政府房地产行政管理部门应当加强本行政区域内物业管理的监督管理工作。
第二章业主组织
第四条 物业管理区域由县级以上人民政府房地产行政管理部门会同有关单位按照居住区域设施共用情况划定。物业管理区域内的全体业主组成业主大会；业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或者业主代表大会（以下统称业主会）选举产生业主委员会。业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，业主委员会是业主会的办事机构。
第五条 业主会履行下列职责：
（一）制定业主会章程和业主公约；
（二）选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作；
（三）审查物业管理服务合同草案；
（四）授权业主委员会与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同；
（五）审议和批准物业维修基金的预算、决算以及续筹办法；
（六）决定物业管理的其他重大事项。
第六条 业主会通过的业主公约和作出的决议，对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主会的民事责任由全体业主共同承担。
第七条 业主会的议事方式、表决程序等事项由业主会章程规定。业主会应当依照本条例和业主会章程开展活动。
第八条 已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之六十以上的物业管理区域，应当召开第一次业主会，选举产生业主委员会。业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起三十日内，报所在地县级人民政府房地产行政管理部门备案。
第九条 业主委员会履行下列职责：
（一）组织召开业主会；
（二）根据业主会的书面授权，采取招标投标等方式选聘物业管理企业，并与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同；
（三）监督物业维修基金的使用；
（四）听取并反映业主及使用人对物业管理服务的意见和建议；
（五）督促业主及使用人遵守业主公约、履行物业管理服务合同；
（六）业主会赋予的其他职责。
第十条 业主在物业管理活动中，按照业主公约和物业管理服务合同的规定行使权利、履行义务。使用人经业主书面授权，在授权范围内代表业主行使权利、履行相应的义务。
第三章物业管理企业
第十一条从事物业管理的企业应当自领取营业执照之日起三十日内，将营业执照复印件和企业章程报企业所在地的县级人民政府房地产行政管理部门备案。
第十二条 物业管理企业享有下列权利：
（一）根据法律法规和物业管理服务合同，拟订物业管理制度；
（二）依物业管理服务合同约定收取物业管理服务费用；
（三）选择专营企业承担专项经营服务业务；
（四）制止违反物业管理制度的行为；
（五）法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业拟订的物业管理制度应当经业主会审议通过。
第十三条 物业管理企业应当履行下列义务：
（一）履行物业管理服务合同，提供物业管理服务；
（二）接受业主、使用人、业主委员会的监督；
（三）接受其业务活动所在地县级以上人民政府有关行政管理部门的监督管理；
（四）法律、法规规定的其他义务。
第四章物业管理服务
第十四条 物业管理区域内房屋开始出售至业主委员会成立前，由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理。物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。物业管理区域内未售出的房屋，其物业管理服务费用由物业出售单位承担。
第十五条 物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，所有权属全体业主共有。
第十六条 物业出售单位应当在业主委员会成立之日起十五日内向业主委员会移交下列物业资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，共用设施竣工图等竣工验收资料；
（二）设施、设备安装、使用和维修保养技术资料；
（三）物业质量保证文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
第十七条 物业管理企业提供物业管理服务应当遵守下列规定：
（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理；
（二）将物业管理的注意事项书面告知业主、使用人；
（三）按照业主会审定的预算使用物业维修基金，六个月公布一次物业维修基金的使用情况；
（四）按照物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全保卫工作；
（五）发现物业损坏或接到物业损坏报修时，按照物业管理服务合同的约定及时进行维修；
（六）妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善服务措施；
（八）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，必要时向业主委员会或者有关部门报告；
（九）不得擅自改变物业管理区域内的设施；
(十)按照物业管理服务合同做好其他服务事项。
第十八条 确定物业管理服务价格，应当遵循合理、公开、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。物业管理服务价格，由业主委员会根据业主会的书面授权与物业管理企业按照政府指导价协商确定。物业管理服务项目和价格应当公布。
第十九条 物业管理服务费由业主按照物业管理服务合同规定向物业管理企业交纳；业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定，但业主负最终交纳责任。
第二十条 物业管理企业可以接受业主、使用人的委托，承担物业管理服务合同约定范围以外的其它服务事项。但是，物业管理企业超越物业管理服务合同约定范围提供有偿服务的，必须事前征得业主、使用人同意。
第二十一条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除之日起十五日内，向业主委员会办理全部物业档案资料、有关的财务帐册、物业管理服务用房和业主共有的其他财产的移交手续。
第二十二条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护，由市政、园林部门负责；通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁，由环卫部门负责；物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运，由环卫部门负责；高层建筑楼供水泵房总计费水表以外（含水表）和多层建筑楼外自来水表井以外（含水表井）的供水管线及设备的维修管理，由供水企业负责；供电线路、消防等公共设施的维护，分别由供电、消防等单位负责。业主、使用人对前款所列单位和部门负责的事项有意见和要求的，物业管理企业应当及时向有关单位和部门反映并协调处理。
第二十三条 物业管理区域内的水、电、气、热、通信、有线电视等费用，由相应管理服务单位向最终用户收取。物业管理企业可以根据自愿、有偿原则接受相应管理服务单位的委托，代收有关费用。
第五章物业使用与维修
第二十四条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌；
（二）擅自改变房屋的使用性质；
（三）占用、损坏房屋共用部位、共用设备、共用设施或者擅自移动房屋共用设备、共用设施；
（四）违章搭建建筑物、构筑物；
（五）违反规定设置摊点、集贸市场；
（六）乱倒垃圾、杂物，向门窗外抛物；
（七）擅自在共用部位、共用设施悬挂、张贴、刻画、涂写；
（八）排放有毒有害物质，放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品或者发出超过规定标准的噪声；
（九）法律、法规禁止的其他行为。
第二十五条 业主因特殊情况需要改变房屋使用性质的，应当符合城市详细规划要求，并依法办理审批手续。
第二十六条 业主或者使用人装修房屋时，物业管理企业应当将房屋装修的注意事项告知业主或者使用人。
第二十七条 维修房屋共用部位、共用设备、共用设施时，有关业主、使用人应当予以配合。
第二十八条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地；确因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘的，应当与业主委员会协商，并在约定期限内恢复原状。
第二十九条 利用房屋共用部位、共用设备、共用设施设置经营性设施的，应当在征得相关业主、业主会书面同意后，按照有关法律、法规规定办理相关手续，并与业主委员会签订协议，支付场地租金。按前款规定收取的场地租金应当纳入维修基金。
第三十条 物业管理实行房屋共用部位、共用设备、共用设施维修基金制度。维修基金的筹集按照省人民政府的规定执行。
第三十一条 维修基金属于业主所有，专户存储，专款用于物业管理区域内房屋共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的维修、更新。维修基金的使用，由物业管理企业提出年度预算，经业主委员会提交业主会审议批准后实施。前期物业管理期间，不得使用维修基金。
第三十二条 维修基金明细帐应当按单幢住宅设置，按户核算。业主转让房屋时，其维修基金剩余的部分，随房屋所有权同时过户。
第三十三条 物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，物业出售单位应当按照国家有关规定和合同约定在保修期限内对物业承担保修责任。
保修期届满后，物业管理区域内共用设施维修、更新的费用，由全体业主按房屋的建筑面积分摊；房屋共用部位、共用设备维修、更新的费用，由相关业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊。保修期届满后，房屋自用部位、自用设备的维修费用，由业主承担。
第六章法律责任
第三十四条 业主、使用人或者物业管理企业违反物业管理服务合同的，应当承担相应的违约责任。
第三十五条 物业出售单位违反本条例，有下列行为之一的，由县级人民政府房地产行政管理部门责令限期改正，可并处五千元以上五万元以下罚款：
（一）未移交物业管理资料的；
（二）未按照要求配置物业管理服务用房的；
（三）在前期物业管理期间动用维修基金的。
第三十六条 在物业管理活动中违反其他法律、法规的，由有关行政主管部门按照相关法律、法规处理。
第三十七条 县级以上人民政府房地产行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时受理并处理业主委员会、业主、使用人或者物业管理企业对违反本条例规定行为的投诉。
第七章附则
第三十八条 本条例所称的共用设施和房屋的自用部位、自用设备、共用部位、共用设备的具体范围，由省人民政府建设行政管理部门确定并公布。本条例中业主公约、业主会章程、物业管理服务合同的参考文本，由省人民政府建设行政管理部门制定。
第三十九条 城市非住宅区的物业管理，可参照本条例执行。
第四十条 本条例自2002年5月1日起施行。
关于做好中央企业第二批先进性教育活动学习动员阶段工作的通知
国资委党委保持共产党员先进性教育活动领导小组
国资委党委保持共产党员先进性
文 件
教 育 活 动 领 导 小 组
国资先组发[2005]33号
关于做好中央企业第二批先进性教育活动学习动员阶段工作的通知
各中央企业保持共产党员先进性教育活动领导小组、国资委党委派出的各督导组：
按照国资委党委的部署和要求，中央企业第二批先进性教育活动即将进入学习动员阶段。这一阶段是搞好整个先进性教育活动的基础，工作任务重，头绪多，为保证学习动员阶段工作扎实开展，现就有关问题通知如下：
一、普遍动员，深入做好思想发动
各中央企业党委（党组）要深刻认识先进性教育活动的重要性和必要性，增强开展先进性教育活动的责任感和使命感，以饱满的政治热情，扎实的工作作风，搞好思想发动，打牢思想基础，把各方面的积极性充分调动起来，保证先进性教育活动开好局、起好步，为整个教育活动打好基础。
1、开好动员大会。党委（党组）书记要亲自作动员报告，讲清先进性教育活动的重大意义，讲清中央及国资委党委的部署，讲清本企业的具体安排，讲清对本企业党员和党组织的具体要求，力争每位党员明确先进性教育活动的重要性和必要性、目标要求、方法步骤。要紧密结合本企业实际，把普遍动员与有针对性地解决思想认识问题结合起来，思想发动要覆盖到全体党员。督导组对党委（党组）书记在先进性教育活动动员会上的讲话稿要帮助把关，主要看是否符合中央精神和国资委党委的要求，是否切合本企业实际。督导组要参加所派驻中央企业的动员大会，组长要根据中央、国资委党委的有关文件精神作简要讲话。国资委党委先进性教育活动办公室将尽可能派人参加企业动员大会。会场布置要庄严隆重，气氛热烈，大会开始时一般应奏（唱）国歌，结束时一般应奏（唱）国际歌。
2、认真组织好学习讨论。党支部要认真组织党员深入学习中央关于开展先进性教育活动的精神及国资委党委的要求，学习本企业党委（党组）书记的动员报告，使党员进一步认识开展先进性教育活动的重要性和必要性，明确本企业先进性教育活动的具体安排及对党员的要求，增强搞好先进性教育活动的信心，切实把思想和行动统一到中央对先进性教育活动的总体部署上来，统一到加强党的执政能力建设上来，统一到加强企业党的建设上来，积极投身于先进性教育活动之中。
二、制定学习计划，扎实进行学习培训
要始终把“三个代表”重要思想作为学习培训的主要内容，结合企业和党员实际，制定周密的学习培训计划。学习培训的方式方法要灵活多样，可开展丰富多彩的主题实践活动。要发扬理论联系实际的学风，紧密联系党员思想、工作、作风的实际，联系党组织建设的实际，联系本企业改革发展稳定的实际，做到学用结合，学以致用，确保学习培训取得实实在在的效果。中央企业总部学习培训的时间（包括集中学习培训时间和党组织规定的党员个人学习时间）一般不少于40个小时；生产经营、科研及服务一线党员、离退休职工党员、流动人员和下岗失业人员中的党员的学习培训时间，在保证学习效果的前提下，可从实际出发，灵活掌握。
1、组织党员搞好集体学习。要认真组织党员学习《保持共产党员先进性教育读本》和中央有关文件、中央领导同志关于开展先进性教育活动的重要指示精神，重点学好《中国共产党章程》。有条件的企业，可根据需要，编写针对性强、少而精的学习材料。国资委党委先进性教育活动办公室编辑的有关文件汇编、中央企业优秀共产党员先进事迹选编、中央企业优秀共产党员先进事迹报告会光盘等，可供党员学习时参考。要对不同单位、不同类型党员的学习提出不同的要求。对年老体弱的党员，可采取“送学上门、定期走访”等灵活方式，组织他们参加先进性教育活动。
2、精心组织好党课和形势报告。中央企业各级党员领导干部和基层党组织负责人要充分发挥示范带头作用，先学一步，学深一点，多学一些。要以《保持共产党员先进性教育党课参考教材》为参考，紧密结合企业和党员实际，带头讲党课。要把形势教育作为一项重要内容，由各级领导干部紧密结合企业党员、干部的思想实际，紧密结合企业改革发展稳定的实际，紧密结合国际国内两个大局，作好形势报告。
3、组织党员搞好专题讨论。要在组织党员学习《保持共产党员先进性教育读本》的基础上，结合企业实际，以党支部为单位（支部人数较多的，可以党小组为单位），组织专题讨论，党员要在支部大会或党小组会上结合本人的思想、工作、生活以及如何保持先进性，谈学习收获。党员领导班子成员要积极参加所在党支部组织的专题学习，并要参加党委（党组）理论学习中心组的专题学习。提倡党员撰写学习体会和发言提纲，有书写能力的党员一般应撰写学习体会。不要盲目相互攀比心得体会的字数和篇数，关键是真学、真懂、真信、真用，努力提高学习效果。
三、明确新时期共产党员保持先进性的具体要求
要认真开展新时期保持共产党员先进性大讨论，结合实际提出党员保持先进性的具体要求，在广大党员中形成共识，使党员在分析评议时有具体标尺，在整改提高时有明确方向，在日常工作生活中有行为准则，进一步展现中央企业共产党员的精神风貌，树立中央企业的良好形象。
1、组织党员开展新时期保持共产党员先进性具体要求大讨论。在学习培训的基础上，以支部为基础，以党员为主体，根据《党章》、中发[2004]20号文件、胡锦涛同志重要讲话中关于新时期保持共产党员先进性的基本要求，结合本企业、本岗位的实际，认真组织开展保持共产党员先进性具体要求大讨论。
2、精心概括提炼本企业共产党员保持先进性的具体要求。中央企业各级党组织都要在广泛开展大讨论的基础上，概括提炼出体现时代精神、符合本企业实际，反映不同群体特征、不同岗位实际的共产党员保持先进性的具体要求。要以促进企业生产经营和改革发展稳定为目标，教育引导广大党员增强企业主人翁的荣誉感和责任感，激发广大党员的创造力，大力推进企业体制创新、技术创新和管理创新，不断提升中央企业的核心竞争力。国资委党委先进性教育活动办公室编辑的《中央企业保持共产党员先进性具体要求汇编》，可供各企业参考借鉴。
四、坚持做到边学边改
中央企业各级党组织在学习动员阶段一开始，就要对边学边改提出要求。在学习培训中，要联系企业党组织在摸底调查中查找出来的突出问题，联系本企业工作实际，联系党员个人的思想和工作情况，边学习，边思考，边改进。要从每一名党员特别是领导干部做起，从解决企业改革发展稳定的突出问题抓起，从群众意见最大、反映最强烈的问题改起，从群众最希望办、眼下能够办好的事情做起，让党员群众切实感受到先进性教育活动的实际效果，进一步增强搞好先进性教育活动的信心。
五、认真进行学习动员阶段“回头看”
在学习动员阶段结束时，要进行一次“回头看”，确保先进性教育活动第一阶段的质量和效果。要把见实效作为“回头看”的重点，既要看每个环节的工作是否扎实，措施是否到位，更要看学习培训是否取得实效。
一看思想发动是否深入，广大党员对开展先进性教育活动重要性和必要性的认识是否提高，参加先进性教育活动的积极性是否增强，应参加先进性教育活动的党员是否都参加了学习培训。
二看学习培训的内容和时间要求是否落实，党员是否紧密联系个人思想和工作实际，学习了规定的学习篇目，对“三个代表”的认识是否深化，实践“三个代表“重要思想的自觉性是否提高，党性观念是否增强，理想信念是否进一步坚定。
三看是否按照中发[2004]20号文件和胡锦涛同志《在新时期保持共产党员先进性专题报告会上的讲话》精神，组织党员广泛深入地开展了新时期保持共产党员先进性大讨论，提出的保持共产党员先进性具体要求是否符合企业实际、具有特色。广大党员对这些要求是否基本形成共识，党员意识是否增强，先锋模范作用是否充分发挥。
四看是否坚持边学边改，企业总部作风和党员作风是否进一步转变，为基层和职工群众服务的自觉性是否增强，工作质量和效率是否得到提高，具备整改条件的问题是否已经整改或者着手整改。
五看密切与职工群众的联系、关心职工群众生活、为职工群众排忧解难，是否比往年有了明显进展，职工群众是否满意。
六看党委（党组）主要负责同志是否认真履行第一责任人的职责，领导班子其他成员是否都落实了领导责任，党员领导干部是否以普通党员身份参加先进性教育活动，发挥表率作用，带头参加学习培训，带头讲党课或作形势报告，带头边学边改，带头转变作风。
七看先进性教育活动与其他各项工作结合的情况，是否做到了“两不误、两促进”。
六、扎实搞好学习动员阶段的工作总结
在“回头看”工作基本结束时，每个党员都要对参加学习动员阶段活动的情况进行小结，重点总结思想收获，对本企业保持党员先进性具体要求的认识，本人在改进作风、服务职工群众、关心职工群众生活方面的情况。每个党支部要对组织开展学习动员阶段工作的情况进行小结。各企业先进性教育活动领导小组要在党员个人总结、基层党组织工作小结的基础上，形成本企业学习动员阶段的工作总结。工作总结包括学习动员阶段的基本情况、主要做法、初步成效、取得的经验、存在的不足，以及改进措施等。工作总结经督导组同意后，报国资委党委先进性教育活动领导小组办公室备案。
七、切实加强组织领导
中央企业各级党委（党组）先进性教育活动领导小组及其办公室，要按照中央企业第二批保持共产党员先进性教育活动动员培训会议的安排和要求，精心谋划和组织，切实把学习动员阶段的工作抓紧抓好抓出成效。要及时把握先进性教育活动的进展情况，对先进性教育活动分析评议阶段的工作提前谋划，做好必要的准备工作。完成学习动员阶段各项任务，工作达到要求的，经督导组同意，企业党委（党组）应及时安排转入分析评议阶段。
国资委党委派出的各督导组要切实加强对学习动员阶段的督查和指导，严格把关，在深入听取各方面意见的基础上，对所督导企业学习动员阶段的工作作出总体评价，并以书面形式送企业党委（党组），同时报国资委党委先进性教育活动办公室备案。
国资委党委保持共产党员先进性
教育活动领导小组
2005年7月1日