江西省物业管理企业资质管理暂行办法

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江西省物业管理企业资质管理暂行办法

江西省建设厅


江西省物业管理企业资质管理暂行办法
江西省建设厅



第一条 为加强城市物业管理企业经营资质管理,促进物业管理健康发展,根据国家和省有关规定,结合本省实际,制定本暂行办法。
第二条 凡在本省行政区域内经营物业管理的企业,均应遵守本办法。
第三条 省建设行政主管部门负责本省物业管理企业资质的综合管理工作。
各地、市、县房地产管理部门负责本行政区域内物业管理企业资质管理工作。
第四条 经营物业管理的企业必须具备下列条件:
(一)必须是实行独立核算,自主经营,自负盈亏,具有法人资格的经济实体;
(二)有自己的名称、组织机构和章程,有符合国家规定的财务制度,有明确的经营负责人;
(三)按照规定配备物业管理专业技术、业务管理人员;
(四)注册资金和自有流动资金应达到规定的最低限额;
(五)具备管理房屋及其附属设施的能力;
(六)有固定的办公和经营场所。
第五条 城市物业管理企业资质等级按条件分为一、二、三级。
(一)资质一级:
1.注册资金不少于50万元,自有流动资金不少于25万元;
2.从事总建筑面积10万平方米以上(含10万平方米)的物业管理2年以上;
3.具备有高级工程人员1人,有中级职称以上的土建类、水电、房地产经济、会计专业技术业务人员各1人以上;
4.有固定职工人数20人以上,其中70%以上获省级以上《物业管理岗位合格证书》。
(二)资质二级:
1.注册资金不少于40万元,自有流动资金不少于20万元;
2.从事过总建筑面积5万平方米以上(含5万平方米)的物业管理2年以上;
3.具备有中级职称以上土建类、水电、房地产经济、会计专业技术业务人员各1人以上;
4.固定职工人数14人以上,其中70%以上获省级以上《物业管理岗位合格证书》。
(三)资质三级:
1.注册资金不少于30万元,自有流动资金不少于15万元;
2.有初级职称以上的土建类、水电、房地产经济、会计专业技术业务人员各1人以上;
3.有固定职工人数10人以上,其中70%以上人数获省级以上《物业管理岗位合格证书》。
兼职的技术、经济管理人员不计入物业管理企业人数。
第六条 物业管理企业资质审批权限:一、二级企业由省建设行政主管部门审批;三级企业,由地区或者设区的市房地产管理部门审批,由省建设行政主管部门颁发《江西省物业管理企业资质证书》。
第七条 申请资质等级时须提交下列材料:
(一)物业管理企业资质申报表一式三份;
(二)企业法人代表任命书与营业执照;
(三)企业法人代表、部门经理、技术业务人员的证明文件或职称等级证书和省级以上核发的《物业管理岗位合格证书》;
(四)企业章程;
(五)企业办公地点的证明或房屋所有权证书;
(六)资信证明;
(七)有主管部门的,须主管部门审批意见;
(八)外资企业须有对外经贸主管部门的批准文件、批准证书、境外开具的资信证明、资金到位证明;
(九)向省建设行政主管部门提出申请资质的报告。报告内容应包括成立物业管理企业的必要性、委托意向、经济性质、经营范围、注册资金、专业技术、管理状况、办公地点、联系电话、拟申报资质等级等。
第八条 各资质等级可以承接的业务范围:
(一)资质一级
可以不受建筑面积限制承接各类物业管理业务。
(二)资质二级
可以承接总建筑面积不超过10万平方米的各类物业管理业务。
(三)资质三级
可以承接总建筑面积不超过3万平方米,层数不超过7层的物业管理业务。
资质一、二级物业管理企业可在省内跨市、县承接物业管理业务,但须到物业所在市、县房地产管理部门备案。
第九条 物业管理企业变更法人代表、企业名称、办公地点等,应当在变更30日内向当地房地产管理部门申请办理变更登记,按原审批程序逐级上报换发资质证书。
第十条 物业管理企业实行年审制度。
物业管理企业应于下年二月十日前向当地房地产管理部门提交统计年报资料,资产负债和损益表;从业人员机构设置情况;物业委托管理合同书;物业管理基本情况(包括房屋及其配套设施、绿化、市政设施、环境卫生、服务、保安、经营等方面)。各级房地产管理部门按照资质审批
程序,根据物业管理企业提交的年审材料进行初审,报省建设行政主管部门审验。
经审验合格的企业,《江西省物业管理企业资质证书》继续有效;对物业管理业绩比较突出的,晋升资质等级;审验不合格的,限期改正或降低资质等级。
第十一条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让、出售资质证书。
遗失资质证书的,须登报申明作废后,方可补领。
第十二条 有下列情形之一的,可降低资质等级或收回资质证书重新审验,视情节轻重予以处理:
(一)申请资质等级证书时隐瞒真实情况;
(二)委托方投诉较多,经房地产管理部门批评后又无明显改进的;
(三)由于物业管理不善,造成委托方或物业使用人重大质量安全事故的;
(四)因物业管理服务质量问题,被委托方终止物业管理合同的;
(五)由于条件变更,已达不到原审批资质等级条件的。
第十三条 没有领取资质等级证书的,不得从事物业管理经营活动;超越资质等级规定的范围承接物业管理业务的,由市、县房地产管理部门责令其限期改正,并依法予以处罚。
第十四条 当事人对房地产管理部门作出的行政处罚不服的,可以在接到处罚通知之日起15日内向作出处罚决定的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可在接到通知之日起15日内向人民法院起诉;当事人也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,
又不履行决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第十五条 本办法发布前已取得营业执照并已开展物业管理活动的企业,应在本办法发布后,持本办法第七条规定的材料在三十日内到当地房地产管理部门申请核发资质等级证书。
第十六条 本暂行办法由省建设厅负责解释。
第十七条 本暂行办法自一九九七年八月二十八日起施行。



1997年8月28日
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北京市价格监测办法

北京市人民政府


北京市人民政府令

第240号

  《北京市价格监测办法》已经2011年10月11日市人民政府第105次常务会议审议通过,现予公布,自2011年12月1日起施行。



市长 郭金龙 

二〇一一年十月十九日 



北京市价格监测办法



  第一条 为规范价格监测工作,保障价格监测信息的准确性和及时性,发挥价格监测在宏观经济调控中的作用,根据《中华人民共和国价格法》,结合本市实际情况,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内的价格监测工作。

  本办法所称价格监测是指价格主管部门对重要商品和服务价格的相关信息进行跟踪、采集、分析、预警、报告的活动。

  第三条 市和区、县价格主管部门负责本行政区域内的价格监测工作,组织实施价格监测报告制度;监测分析重要商品和服务价格及市场供求的变动情况;跟踪反馈价格政策和措施的执行效果;实施价格预测、预警,及时提出建议。

  价格主管部门设立的价格监测机构具体承担价格监测工作。

  第四条 本市对下列重要商品和服务实施价格监测:

  (一)粮、油、肉、蛋、菜等农副产品;

  (二)钢材、水泥、有色金属等工业生产资料;

  (三)化肥、农膜、农药等农业生产资料;

  (四)成品油、燃气、煤炭等能源产品;

  (五)汽车、通讯设备、家用电器等机电产品;

  (六)房屋买卖、租赁和土地出让;

  (七)医疗、教育、客货运输等服务;

  (八)国家和本市确定的其他重要商品和服务。

  第五条 市价格主管部门根据国家价格监测报告制度,结合实际情况,制定本市价格监测报告制度,确定重要商品和服务价格的具体监测项目,明确价格信息的采集、汇总、分析和报告办法。

  第六条 价格监测涉及的单位和个人应当配合价格主管部门做好价格监测工作,如实提供价格相关信息。

  第七条 价格监测包括常规监测、专项调查和应急监测等方式。

  第八条 价格主管部门根据本市价格监测报告制度,确定合法经营、信誉良好、具有行业代表性的经营者作为定点单位,开展常规监测。价格主管部门与定点单位可以签订协议。

  价格主管部门应当向定点单位颁发证书和标牌,并向社会公告。

  第九条 定点单位有权了解所提供商品和服务的本地区价格平均水平。

  定点单位应当建立价格监测台账,安排专职或者兼职人员,按照价格监测报告制度的要求,准确、及时、完整报送价格相关信息。

  第十条 定点单位因生产、经营调整,不能满足价格监测工作需要的,价格主管部门应当及时收回证书和标牌,并向社会公告。

  第十一条 有下列情况之一的,价格主管部门可以开展专项调查:

  (一)经济运行中的热点和难点问题;

  (二)社会关注度较高的价格问题;

  (三)价格政策和措施的执行情况。

  第十二条 专项调查应当明确调查对象,制定调查方案,获取特定商品和服务的价格相关信息,提供及时准确的情况和分析,为宏观经济调控提供参考。

  第十三条 有下列情况之一的,价格主管部门应当开展应急监测:

  (一)社会公众集中购买某类商品;

  (二)某类商品价格波动明显;

  (三)其他应当开展应急监测的情况。

  第十四条 价格主管部门应当建立健全价格监测预警网络,制定应急监测预案,明确预案启动和解除条件、工作程序、保障措施等内容,及时向本级人民政府和上一级价格主管部门报告应急监测期间市场价格波动情况、原因和建议。

  第十五条 价格主管部门应当对定点单位给予政策咨询、业务指导和免费培训,并提供必要的工作条件。

  价格监测信息不得用于宏观经济调控和价格管理工作以外的其他目的。

  第十六条 价格监测工作人员应当具备从事价格监测工作所需的专业知识,按照价格监测报告制度规定的内容、标准、方法、时间和程序,持证开展价格监测工作。

  对属于国家机密或者商业秘密的价格监测信息,价格主管部门及其工作人员应当予以保密。

  第十七条 价格主管部门建立价格监测专家会商制度,根据工作需要,会同有关专家及时分析市场变化情况、预测价格走势。

  第十八条 价格主管部门应当及时向本级人民政府和上一级价格主管部门报送价格监测报告。

  价格监测报告主要包括下列内容:

  (一)监测商品和服务价格的运行情况及社会反应;

  (二)监测商品和服务价格的变动原因分析及趋势预测、预警;

  (三)价格政策和措施的执行效果;

  (四)应对的政策和措施建议;

  (五)与监测商品和服务价格有关的其他情况。

  第十九条 价格主管部门应当加强信息化建设,完善信息采集、处理、传输系统,畅通信息报送渠道,实现政府相关部门信息共享。

  价格监测工作所需经费列入预算。

  第二十条 价格监测工作人员有下列行为之一的,由有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按照价格监测报告制度规定的内容、标准、方法、时间和程序,开展价格监测工作的;

  (二)瞒报、虚报或者篡改价格监测信息的;

  (三)泄露属于国家机密或者商业秘密的价格监测信息的;

  (四)将价格监测信息用于宏观经济调控和价格管理工作以外的其他目的的。

  第二十一条 违反本办法第六条规定,价格监测涉及的单位和个人拒绝配合或者拒绝提供信息,影响价格监测工作的,由价格主管部门责令限期改正;逾期不改的,处3万元以下罚款。

  第二十二条 违反本办法第九条第二款规定,定点单位未准确、及时、完整报送价格相关信息的,由价格主管部门责令改正,可处1万元以下罚款。

  第二十三条 本办法自2011年12月1日起施行。

论乡镇有限自治

郑超峰
(中国政法大学 法学院 2001级 )


内容提要:在各种因素的影响下,现行乡镇政权的运行机制已陷入困境,各种针对乡镇体制改革的方案在理论界被纷纷提出,其中以“强化乡镇体制”、“县政乡派”、“乡镇自治”三种为主要代表观点。本文通过对乡镇现存弊端评析、三种主要改革观点的比较分析,试图论证“乡镇有限自治”是最好的改革路径,并从法律分权制、乡镇长直选和民主合作制等方面对乡镇有限自治模式予以制度设计。通过新的制度构建,期望能为乡镇摆脱当前困境,推动基层民主法制建设,建立和谐合理的基层政权体制发挥作用。
关键词:弊端 改革方案 有限自治 法律分权 直选 民主合作制

自建国以来,我国的农村基层政权的设置历经多次变化,在1954年9月通过的我国第一部宪法中,规定了中国农村的基层政权为乡、民族乡、镇。从此,乡镇政权作为农村基层政权的建制正式确立。但不久后由于实行人民公社制度,再加之文革十年动乱,因此在1958年以后的20多年间乡镇政权体制一度被取消,由“政社合一”的人民公社体制所代替。历史轮回,1982年所修订的宪法又重新确立乡镇作为中国农村基层政权的地位。自上世纪80年代至今,随着我国由计划经济向市场经济体制的转变以及农村民主法制的发展,乡镇政权组织弊端不断暴露出来,时至今日,已严重阻碍了农村社会经济的发展和我国基层民主法制的进程,亟需改进。

一,当前乡镇政权的弊端及评析:
当前乡镇政权的弊端归结起来,可以说有内外两大方面:
(一)内部结构存在弊端:
首先,党政不分,权力结构不合理。当前多数乡镇政权的权力结构是一种党一元化领导、乡镇长负责制有名无实、乡镇人大职能严重虚化的以党代政、不合理的基层政权体制。
其次,乡镇机构臃肿,人浮于事,财政赤字严重。目前全国大部份乡镇基本属于“吃饭型财政”甚至“要饭型财政”,负债现象普遍①。相应的乱摊派、乱收费现象时有发生。
再者,乡镇领导唯上不唯民。在现行干部体制下,乡镇领导干部的任免实际上均为上级所决定,怎样迎合上级、做出政绩就当然是乡镇领导的优先考虑的问题,因此也就不难理解在大多数地方出现“政绩工程”、“形象工程”,甚至“欺上瞒下”“虚报数字”,“上有政策,下有对策”等现象了。由此造成干群关系紧张、国家的威信受损、乡镇政权存在潜在危机。
(二)外部关系不协调:
这首先表现在乡(镇)村关系紧张。自我国农村实行村民自治制度后,乡镇政府与村委会不再是领导与被领导、服从与被服从的关系,而是指导与被指导、协助与被协助的关系。但是乡镇政府为了确保国家治理任务的落实,普遍仍然通过干预村委会职权范围的事务,实现对村庄的行政主控来予以实现。因此,两者关系普遍比较紧张,村委会主任被乡政府罢免的现象时有发生,这严重阻碍了村民自治制度的发展,制约了村民自治权的成长。
其次,县乡关系不畅、“条块分割”严重。由于县乡两级政权的设立是按照“县政权建设取实,乡政权建设取虚”,因而使乡镇往往无法履行一级政权的职能,而县政府为了履行其区域范围内的综合管理职能,则建立起自己的垂直控制系统,在乡镇设置了不少派出机构,肢解了乡镇政府的职能,造成了县乡之间的矛盾和摩擦。
乡镇政权上述问题的产生主要有两大原因,一是当前的乡镇政治组织制度是在计划经济时代和高度集权的体制下形成的,在当时强调的是行政干预至上,因此形成了机构庞大、无所不能的政府。而在市场经济已基本建立、民主法制建设迅速发展的今天,原有体制已不能适应形势发展的需要。在现阶段,要确保市场经济的有效运行、社会的良性发展,适应民主法制化潮流,要求的是服务性的弱政府结构,亦即强调政府职能和角色的转变,应该变微观管理为宏观管理,变管理者转为服务者。二是压力型体制①的作用。乡镇政权是我国农村的基层政权,在国家政权体系中居于基础和末梢地位。国家在农村的各项方针、计划和任务,都要由乡镇政府加以贯彻落实。但乡镇政府本身拥有的公共权力很小,掌握的公共资源也很少,在压力型体制下,乡镇为了完成上级指派的超出其本身能力范围的任务,就只好通过各种手段向上要权,向下要钱(资/源),甚至瞒上欺下,这可以说是国家行政权力对乡村社会事务介入过深的必然结果②。

二,乡镇体制改革的主要方案及评析
(一)针对上述乡镇政权的现存问题,理论界提出了以下三种主要的改革方案:
(1)强化乡镇体制。观点是要在维持目前乡镇政府作为国家基层政权单位的前提下,整合乡镇现有的“七站八所”,包括将现有的县派驻机构等变成乡镇政府的职能部门,使乡镇政府真正成为一级实体政府。
其依据主要是:在目前情况下,乡镇政府是国家实现对广大农村控制与统治的重要基层政权,承担大量的任务,在国家治理结构中其作用十分重要。另外,乡镇政府拥有了独立的财权,就可以避免乱收费现象,并且有更多的精力去组织发展当地经济。
(2)改乡政府为县级政府的派出机构,即改乡政府为乡公所。乡公所不是一级政权,也没有独立的财政权,而是县级政府为解决行政事务而在乡镇一级设置的派出机构。其主要职能一是完成政府任务,二是指导村民自治活动。
持这种观点的学者认为产生乡镇政权面临困境的主要原因是乡镇政府的权、责、能不一致。与其他层级的政府相比,乡级政府在治理结构上突出表现为权小、责大、能弱③。
(3)乡镇自治。乡镇自治就是使乡镇和村两级都成为名副其实的地方自治体,它们两者成为平等的主体。与之相关,实行乡村民众对乡官和村官的直接选举。
主张乡镇自治的学者认为,目前的乡镇政权基层政权实际上成为了国家吸取农村资源的工具。实行乡村自治,减少了国家权力与农民利益的冲突,让农民从根本上摆脱压力型体制的困境,这样可以理顺乡镇与国家,以及与村委会及村民之间的关系。同时乡镇自治也是未来民主政治发展的方向。
(二)对上述方案的评析
强化乡镇体制的观点,将乡镇作为一级完备的实体政权,它将带来更加严重的机构和人员的膨胀,施政成本将更高。有学者从历史的角度认为,在国家主义极度扩张和政治无所不能的前改革时期,乡镇尚且没有建成一级完备的政权组织,在现今更不可能,而且会打破国家与乡村社会在乡镇层次上已有的均衡格局④。
对于第二种观点,笔者认为“乡派”的改革方式将使得乡镇基层的行政化程度以及对乡村社会的控制亦将更甚于今,这将加剧国家与农村社会的冲突。同时,此种观点片面强调“治民”而忽视“民治”和“民富”,治标不治本,忽视城乡社会的严重分化①。
乡镇自治的观点,虽然吻合了民主政治的发展方向,但笔者认为此种改革方式改革程度大、涉及面广,带来的波动过大,无异于一次农村社会革命,不利“稳定压倒一切”的现行政治要求。而且目前农民文化程度及自治意识不高,尚且缺乏完全自治的土壤。因此此种观点操之过急,不太现实。

三、笔者对乡镇改革的路径选择
通过对上述三种观点评析可知,三者多少均存在不尽人意之处。在参考黄宗智提出的国家与社会间的“第三领域”的分析范式②,借鉴西方地方自治制度以及结合当前中国具体国情的基础上,笔者认为当前乡镇改革应该采取“乡镇有限自治”的模式进行。
何谓“乡镇有限自治”,就是在不改变乡镇政权作为农村基层政权组织的现有的宪政体制下,推进基层政治民主进程,采用法律分权制厘清国家与地方的各自的权职范围,使得乡镇政权对本辖区享有相对独立的决策权、人事权和财权;同时通过乡镇人大权威的确立、乡镇长直选、党委领导规范化三者结合重置乡镇权力结构;另外,采用民主合作制理顺乡镇与上级政府、村级组织及民众的关系。
乡镇有限自治的关键词在于“自治”,从字义上理解,自治就是自己处理自己的事务,而毋庸他人过问与管理。在学理上,有学者这样定义地方自治:国家特定区域的人民,由于国家授权或依据国家法令,在国家监督下自行组织法人团体,用地方的人力财力物力自行处理自己的事务的政治制度③。可以说地方自治的核心即在于地方对于人事权、事权和财权的掌握。乡镇有限自治就是在合乎法律规定的情形下由乡镇 有限度地掌握 当地的人、财、事权。
在这里有必要对乡镇“有限自治”与“完全自治”进行区分,这两者的性质截然不同。前者是在不改变现有宪政模式和政权组织制度的前提下,增强乡镇的自主性,改变它完全依附于上一级政权的状况,使之真正成为乡镇有效治理的主体;后者则是取消乡镇的国家政权的属性,将它变成完全的社会自治组织。

四、制度设计
(一)法律分权制
要推行乡镇的有限自治制度,首先就必须从法律上确立乡镇政权的相对独立的法律地位,否则则又难免又陷入控制依赖关系,因此必须在法律上赋予乡镇的相对独立的法律地位。接着的一个重要问题就是必须解决乡镇政府与上级政府之间的权力划分问题,只有明确了国家与乡镇各自的事权、财权,才能在实质上推行有限自治制度。然而,权力划分的标准是什么?如何确保双方均能自觉遵守,特别是上级政府不违规?还有如何实现权利救济?
笔者认为有学者所主张的法律分权制④是解决上述问题的最佳途径,法律分权制在乡镇一级的应用即是通过制定法律把乡镇的公共事务分成三类,一类是国家专有事务,如税收、征兵、计划生育等,由国家执行;第二类是乡镇地方专有事务,涉及地方自身发展的问题交由乡镇自己处理;第三类是国家与乡镇地方共有事务。如果乡镇政府与上级政府因权力行使发生争议,可以通过行政诉讼程序由法院裁决。当然,在分权制实施之初,对国家的权力范围的规定应比较宽泛,如第三类事务可规定由国家所有,同时压缩乡镇专有事务的范围。
(二)乡镇人大的改革
乡镇人大作为乡镇国家权力机关也是民意机构,确立乡镇人大作为当地决策的实体议决中心,是推行乡镇有限自治的关键环节。从目前的情况来看,虽然我国《地方组织法》第四条规定“地方各级人民代表大会是地方的国家权力机关”,但实际上乡镇人大的职能严重虚化,几成摆设。因此必须规范党与人大的关系,切实提高人大权威,使得乡镇人大成为乡镇的政治中心舞台。
(三)乡镇长直选
人事权是实现自治的核心之一,因此乡镇长直接选举是实行乡镇有限自治制度的重要环节。同时它对于调动广大群众的民主参与热情,推动我国的民主政治进程将起重要作用。目前实行的政务公开、村委会的“海选”、干部制度改革以及公民权利意识的提高都为乡镇长直选创造了较为充足的条件。同时近年来在四川、广东等省的部分乡镇,在不同程度上进行了乡镇长选举方式的改革,为乡镇长直选积累了不少经验,提供了借鉴的意义。
笔者认为,乡镇有限自治制度下的乡镇长选举可以揉合直接选举与间接选举,即正式候选人由本辖区所有选民直接选举产生,而正式选举则在乡镇人大举行,由人大代表投票产生。这样既可保证乡镇长受人民的监督,增强选举的民主性与透明性;而且乡镇长最终由乡镇人大选举产生又遵循了我国《地方组织法》第九条第七款的规定,同时也确保了乡镇长及政府对人大负责。