洛阳市人民政府关于印发洛阳市业主大会和业主委员会指导规则的通知
河南省洛阳市人民政府办公室
洛阳市人民政府关于印发洛阳市业主大会和业主委员会指导规则的通知
洛政〔2009〕68号
各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：
《洛阳市业主大会和业主委员会指导规则》已经市政府第16次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
洛阳市人民政府
二〇〇九年五月五日
洛阳市业主大会和业主委员会指导规则
第一章 总则
第一条 为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《洛阳市物业管理办法》和建设部《业主大会规程》等规定，制定本规则。
第二条 本市范围内业主大会、业主委员会的成立及活动适用于本规则。
第三条 本规则所称业主是指房屋所有权人。未办理房屋产权登记，但对房屋同时具有占有、使用、收益和处分权利的实际所有权人，依法享有业主的权利，并承担相应义务。
第四条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应义务。
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。
第五条 各县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府对本辖区内的业主大会、业主委员会的成立进行指导，并对其活动依法监督和管理。
辖区街道办事处、乡镇人民政府应确定一名副主任、副乡镇长分管该项工作。
第六条 业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第七条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得从事盈利活动。
实行业主自治管理的物业管理区域，业主大会、业主委员会可以收取物业管理服务费，每半年向业主公布一次收支账目，并接受业主和居民委员会的监督。
第八条 业主大会、业主委员会作出的规定违反法律法规的，物业管理区域所在地的居民委员会可以建议其改正，并将相关情况告知主管部门。物业管理区域所在地的县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二章 业主大会
第九条 符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会：
（一）物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；
（二）物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，但使用期已超过12个月的。
应当召开首次业主大会而不召开的，由县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府指导召开。
业主人数不满20人的，经全体业主同意可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十条 业主筹备成立首次业主大会的，应当在物业管理区域所在地的县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由居民委员会、业主、建设单位（包括公有住房出售单位）代表组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
筹备组由5－9人组成，居民委员会、建设单位（包括公有住房出售单位）代表各1名，业主代表3－7名。筹备组的组长由居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主自荐或者居民委员会推荐产生。
筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则（草案）》和《业主管理规约（草案）》；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法、人数及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主可以在公告后7日内提出异议，筹备组应当在首次业主大会会议召开前予以答复。
第十二条 业主大会履行以下职责：
（一）制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业服务企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十三条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
第十四条 业主管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
业主管理规约对全体业主具有约束力。
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者业主管理规约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开。
第十六条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告，并同时告知相关的居民委员会。
第十七条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。
第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
第十九条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
第二十条 业主大会作出的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专用部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
第二十一条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
第二十二条 业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三章 业主委员会
第二十三条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第二十四条 业主委员会由业主大会依法选举产生。
第二十五条 业主委员会自业主大会选举产生之日起30日内，应当持下列资料到物业所在地县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主委员会备案登记表；
（二）业主管理规约；
（三）业主大会、业主委员会议事规则；
（四）选举和表决结果统计表；
（五）业委会组成人员基本情况及委员分工情况。
业主委员会应当在备案后7日内公示成员名单及联系方式。
第二十六条 业主委员会持县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府的备案证明申请刻制印章，并将印模式样报辖区所在地的县（市、区）房产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二十七条 业主委员会依法履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；
（二）组织业主委员会的换届选举；
（三）代表业主大会签订物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）配合辖区街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；
（六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）督促不交纳服务费的业主按时交纳；
（八）履行业主大会赋予的职责；
（九）积极宣传物业管理有关法规政策；
（十）完成业主大会交办的其它事项。
第二十八条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会决定，终止其委员资格：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故连续三次缺席业主委员会会议的；
（三）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
（四）因故意犯罪受到刑事处罚的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）其他原因不宜担任业主委会员成员的。
第二十九条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会进行换届选举。逾期未换届的，县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主所有财物移交新一届业主委员会，做好交接手续。
拒不移交档案资料、印章的，由县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府责令限期移交；逾期仍不移交的由公安部门依照有关规定处理。
第三十条 经业主委员会和20%以上业主提议，需变更业主委员会成员的，由业主委员会组织召开业主大会作出决议，以书面形式在物业管理区域内公告，公告期为７日。
第三十一条 业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，物业管理区域所在地的县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不召开的，由县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。
第三十二条 业主大会、业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当在变更之日起7日内办理变更备案手续。
第四章 附 则
第三十三条 本规则自2009年6月1日起施行，有效期5年。2002年7月5日洛阳市人民政府《关于印发洛阳市住宅区物业管理服务标准等4个物业管理配套文件的通知》（洛政〔2002〕46号）中的《洛阳市业主委员会组建规定》同时废止。
关于开展中央企业对外并购事项专项检查的通知
国务院国有资产监督管理委员会办公厅
关于开展中央企业对外并购事项专项检查的通知
国资厅发监督〔2010〕48号
各国有重点大型企业监事会，各中央企业：
为全面了解和掌握国资委成立以来中央企业对外并购情况，监事会拟组织开展中央企业对外并购事项专项检查。现将有关事项通知如下：
一、检查目的和意义
统计调查2004-2009年中央企业及其子企业对外并购情况，检查分析企业对外并购管控制度的有效性和并购程序的合规性，评估并购方向合理性，评价并购实施效果，推动企业进一步规范并购行为，加强风险管控，健全完善管理制度，促进中央企业又好又快发展。
二、检查方式
专项检查采取中央企业自查和监事会核查相结合的方式进行。自查工作由中央企业组织开展，并按要求做好统计表格填报工作，提交自查报告。在企业自查的基础上，监事会结合当期监督工作，核查企业填报情况，并对部分企业开展重点抽查。
三、检查内容
（一）企业对外并购战略和方向。主要包括对外并购项目是否符合国家产业政策和宏观调控政策；是否有利于突出主业，完善业务链条，提高核心竞争能力；是否制定符合企业发展战略的并购规划；是否在战略指导下开展对外并购活动；是否存在投机性对外并购事项等。
（二）企业对外并购决策程序合规性。主要包括企业有关投资管理制度建设情况；企业对外并购对象的选择与确定过程；可行性研究报告论证的充分性，是否开展详尽的尽职调查；清产核资和财务审计的合法合规性；收购行为所涉及资产是否进行评估备案；是否按国家有关投资管理规定履行相关报批程序，尤其关注非主业并购和境外并购活动是否按规定报国资委审核或备案；对外并购合同或协议的完整性和合法合规性等。
（三）企业资产评估的规范性和收购价格的合理性。主要包括并购标的产权归属是否清晰；评估方法、程序是否科学合规；是否按国资委核准范围进行评估；评估引用的资料、数据是否真实、合理、可靠；确认评估结果的合理性；是否存在高估、低估、漏评现象；是否存在仅评估有形资产而对无形资产不计价的现象；评价最终并购价格确定的合理性；对并购价格高于评估价格的情况予以重点关注，是否存在违规操作行为。
（四）被并购企业并购后运行状况。是否因大量低价无效资产致使企业存在资产质量差、资产严重不实等问题；是否存在资产负债率居高不下，甚至严重资不抵债等情况；是否存在盈利水平低下，甚至经营亏损严重、持续发展无望等问题；是否存在会计核算混乱、虚构交易、成本费用不实、账实不符、会计凭证不完整等问题。
（五）分析企业对外并购风险。分析企业并购资金来源及实施并购前后资产负债变动情况，企业对外并购规模是否与企业资产经营规模、资产负债水平和实际筹资能力相适应，重点关注是否存在因举债并购、对被并购企业注入资金、为被并购企业提供贷款担保等增大企业财务风险情况；是否存在因对外并购资产质量较差增大企业经营风险情况；是否因对外并购增加企业管理链条，致使集团管控能力下降；是否有胜任的专业管理团队实施对外并购过程及实现并购后的有效整合。
（六）评价企业对外并购成效。是否实施了管理、研发、生产、营销、财务以及企业文化等方面的有效整合；是否发挥了财务、业务、管理等方面的协同效应；是否实现了提高收益率、扩大规模、提高市场占有率、追求稳定发展、获取核心资源以及调整产业结构等并购目的。分析企业对外并购成效不明显甚至失败的原因。
四、进度安排
（一）5－6月，各中央企业组织开展自查工作，按要求填报《中央企业对外并购情况统计调查表》，提交自查报告。于6月底前将统计调查表及自查报告报送国资委监事会工作局，并抄送派驻本企业监事会。
（二）7月份，监事会在企业自查的基础上，结合当期监督核查企业填报情况，选取重要并购项目深入检查。监督检查中发现企业并购方面存在的重大问题和风险隐患，及时提交专项报告或情况报告。
（三）8月份，组织若干专项检查项目组，在企业自查和监事会核查的基础上，选取部分中央企业开展重点抽查。汇总分析《中央企业对外并购情况统计调查表》及相关材料，提交综合情况报告，提出相关建议。
五、有关工作要求
（一）各中央企业要高度重视对外并购事项专项检查工作，切实加强组织领导，由企业相关负责人牵头，指定专门机构和人员负责，明确职责分工，落实工作责任。按照本通知要求，结合企业工作实际，制订自查工作方案，进行专项工作部署，加强对所属企业组织实施工作指导，认真做好审核、汇总工作，确保统计填报内容完整、真实、准确，并按规定时间报送。
（二）监事会应加强对企业自查和填报工作的督促和指导，对不符合填报规定的统计调查表，要求企业重新填报或补报。有针对性地对重要并购项目进行专题调研，对并购成功案例加以总结，对存在的问题进行深入剖析，提出对策建议，以当期监督信息形式及时报送。加强与有关监督机构的工作沟通，充分利用其监督资源及成果，提高监督效率。
（三）各中央企业要积极支持配合监事会有关检查工作，对本次自查工作和监事会检查发现的问题，要认真制订整改措施，明确整改时限，切实加以整改。通过整改，健全内控机制，完善管理制度，规范经营行为，防范风险隐患，有效提升管理水平。
各中央企业在自查工作和填报统计调查表过程中遇到的问题，请与国资委监事会工作局联系。
联系人：国资委监事会工作局王永利牛志鹏
联系电话：（010）64471362/1358、64471358（传真）
地址：北京市东城区安定门外大街56号国务院国资委监事会工作局
邮政编码：100011
附件：中央企业对外并购情况统计调查表
国务院国有资产监督管理委员会办公厅
二○一○年四月二十五日
中央企业对外并购情况统计调查表填表说明
本次统计表所称对外并购是指取得其他企业实质性控制权的经济行为，不含国务院国资委主导的中央企业之间并购、国务院国资委批准的无偿划转、企业对外非控股性投资以及集团内部企业之间的并购行为。填表说明如下：
一、中央企业单个对外并购项目统计表
（一）编制单位：中央企业集团全称。
（二）并购企业名称：实施并购企业全称。
（三）所属级次：1.集团公司总部；2.二级子企业；3.三级及三级以下子企业。
（四）并购企业所属行业：根据国家标准《国民经济行业分类与代码》选择填列。
（五）并购日：按照并购协议约定的企业股权或资产划转日填列。
（六）企业价值评估方式：1.收益法；2.资产基础法；3.比较法；4.其他。
（七）支付方式：1.现金支付；2.股权支付；3.承担债务支付；4.资产置换；5.混合支付；6.无偿划转；7.其他。
（八）交易方式：1.协议转让；2.要约收购；3.公开拍卖；4.招标投标；5.其他。
（九）并购类型：1.横向并购；2.上游并购；3.下游并购；4.混合并购；5.其他。
（十）并购方式：1.吸收合并；2.控股合并；3.新设合并；4.其他。
（十一）是否进场交易：是否按规定执行进场交易制度。
（十二）非主业并购及境外并购是否报国资委：指企业非主业并购及境外并购是否按有关规定报国资委审核或备案。
（十三）被并购企业性质：1.国有独资；2.国有控股；3.集体；4.私营；5.外商；6.其他。
（十四）被并购企业所属行业：根据国家标准《国民经济行业分类与代码》选择填列。
（十五）被并购企业原隶属关系：1.中央企业；2.地方企业；3.其他。
（十六）被并购企业评估资产价值：按经核准（或备案）的资产评估结果或中介机构出具的资产估值填列。
（十七）被并购企业评估净资产价值：按经核准（或备案）的净资产评估结果或中介机构出具的净资产估值填列。
（十八）被并购企业人员及财务状况：该项目下子项目仅填列并购日所在年度财务决算数及以后年度的被并购企业财务决算数。2004-2009年已并购完成且退出的并购项目，仅填列并购当年至退出上一年度的财务决算数，并在表下备注说明具体退出时间。
二、2004-2009年度中央企业对外并购事项并购日汇总统计表
本表所列各项目，以“中央企业单个对外并购项目统计表”中并购日相关数据，按年度及企业级次汇总填列。
三、2004-2009年度中央企业对外并购事项年度汇总统计表
本表所列各项目，以“中央企业单个对外并购项目统计表”中“被并购企业人员及财务状况”项目下各子项目数据，按年度及企业级次汇总填列。