定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


　　【问题提示】
　　近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
　　【要点提示】
　　定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
【案情】
原告：张某。
被告：熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
　　【审判】
××市××区人民法院经审理认为：
　　本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为：
　　双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
　　理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
　　另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
　　二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
　　另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
　　笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
　　1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
　　2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
　　3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
　　【经验借鉴】
　　定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
　　此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
　　更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。


作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
如何判定法医学鉴定中伤害赔偿的因果关系

河南省修武县检察院 黄秋玲


近年来，随着人民群众民主意识的提高及普法教育的开展，主张完善法律制度及保障公民的合法权益的呼声日益高涨，在这种情况下，人身伤害问题已成为不容忽视的社会现象。其必然结果是各类诉讼案件中的伤害赔偿问题，而合理解决这些问题的关键所在乃是判定因损伤所致的疾病（全身性损伤病）以及残废、死亡等的因果关系。
一、 损伤与疾病及其他的因果关系
在伤害案件的法医学鉴定中，有时被鉴定人可能在受伤前患有某种疾病，而在受伤后诱发疾病；或受伤前虽是健康或不自觉有病，在受伤后也可发生疾病以及后遗症等。此时鉴定人需解决损伤与疾病及其他之间的因果关系，为案件诉讼提供依据。
（一）损伤与疾病及其他的因果关系的判定原则
1. 损伤与疾病的因果关系是客观现象间一种联系：表现为由损伤引起，产生或造成疾病的一种现象，即损伤为原因，疾病为结果，这就是因果关系的客观性。因此，判定损伤与疾病之间是否存在着因果关系，一定要深入到客观事物中进行调查研究，即了解案情，了解受害人损伤前的身体状况等。
2. 损伤为原因，疾病为结果的区别是相对的，而不是绝对的：只从损伤与疾病之间的一联串链条中抽出其局部加以研究才能明确表示因果关系，这叫做直接因果关系。
3. 损伤与疾病的表现在时间上有先后次序：损伤在前，疾病的出现 在后，因此，必须从疾病出现以前所发生损伤中去寻找原因。
4. 如果损伤是在多人多次的情况下形成，则就各人、各次个别地鉴别损伤的程度，而对疾病之发生分清哪个原因是主要的，哪个是次要的。从而确定某人、某次、某部位的损伤对引起疾病的主次问题。
（二）损伤与疾病的因果关系的类型：损伤与疾病之间没有因果关系；损伤与疾病之间存在因果关系，此时又可分为直接的与间接的因果关系。而此时两者均有必然性与偶然性之分。
1. 直接因果关系：这是指外力直接作用于人体的健康组织、器官，而加速破坏组织、器官解剖学结构的完整性，并出现功能障碍等临床症状。例如，颅脑损伤后发生损伤性癫痫，即颅脑损伤为原因，损伤性癫痫为结果，此两者之间有着直接因果关系。
2. 间接因果关系：这是指外力作用于人体原有的患病处，而在正常情况下，可不致于破坏组织、器官的连续性、完整性以及引起功能障碍，然而已有潜在性病变之基础上，使其病变表面化或更加恶化。间接因果关系的基本表现形式：①诱因：由于损伤诱发潜在性病变加重。例如，头部损伤后发生先天性或已有的动脉瘤等血管性病变破裂，致使蛛网膜下腔出血，即头部损伤是引起蛛网膜下腔出血的诱因。②辅因：损伤仅在疾病过程中起辅助作用。例如，右大腿被他人踢伤，伤后右大腿持续疼痛并伴有发热，经X线摄片示骨肉瘤，即下肢损伤是显示骨肉瘤的辅因。③损伤又介入第三人行为，或介入被害人本身的行为，或介入自然因素造成进一步损害。例如，某甲被某乙打伤，伤并不严重，然而在医院诊治过程中，由于医生丙使用未消毒的器械扩创，致使某甲创口感染，并发脓毒败血症。又例如，某甲把某乙打伤，其创口因细菌感染引起破伤风。上述二例原发的损伤与脓毒败血症、破伤风之间存在着间接因果关系。④被害人的损害结果影响到第三人而发生损害。例如，汽车将小孩撞死，小孩的母亲由于精神上的严重刺激，旧病复发或并发精神异常。
二、 判定伤、病因果关系的方法
（一）仔细、认真地收集并观察被害人本身的情况，损伤发生的时间、地点、外力作用的大小、方向、性状、损伤部位、严重程度，以判定发生损伤的原因。
（二）认真观察继发疾病的时间、临床症状以及各种医学检查等，用以正确诊断疾病的存在。
（三）应用医学和法医学的理论和技术，探索从受伤到发生疾病的时间间隔的规律性和病理现象的连续性；损伤与疾病之间的偶然性和必然性联系。总之，根据案件具体情况具体分析，在必要时求助于专科医师的协作，以诊断损伤与疾病的直接因果关系。例如，颅内晚期出血是否确系某种外力造成，此时应依据①有确凿的头部损伤史；②必须明确出血之存在，通过脑CT扫描、病理乃至临床检查（如钻颅术、腰椎穿刺术）等来诊断；③头部损伤与脑出血之间必须有较短的间隔期，一般不超过6-8周，但遇到更长的间隔期时，则需要研究后遗症等问题；④既往史中未发现有脑出血的原因（脑动脉硬化、高血压、心血管系统疾病等）。
（四）损伤与疾病确有直接因果关系时，应依照《人体重伤鉴定标准》有关条款，评定损伤程度，以及参照因伤、病丧失劳动能力鉴定标准的有关内容，认定由于损伤而致疾病，并评定丧失全部或者部分劳动能力。
（五）损伤与疾病之间系间接因果关系时，一般不援引《人体重伤鉴定标准》有关条款。
（六）损伤与疾病之间不存在因果关系时，也不援引《人体重伤鉴定标准》。
（七）案例介绍：
许某，男，48岁，2003年10月19日被人用水果刀捅伤腹部后在当地县院行腹腔探查术，被诊断为“肠系膜破裂，第十一软骨断裂”，入院治疗，一个月后病情加重，遂被考虑为“十二指肠瘘”，建议转院。同年11月15日转入市级医院行腹腔探查术，见腹腔内粘连明显，脓腔形成，被诊断为“腹部刀刺伤，十二指肠瘘”，在该院经进一步治疗，同年12月14日出现精神萎靡，症状加重。家属因经济困难而要求出院，6日后许某死亡。法医病理尸检报告：轻度脑水肿，重度肺水肿，右心室附壁血栓，冠状动脉及主动粥样硬化，轻度脂肪心，肝脏、肾脏、胰腺自溶，脂肪肝，小肠破裂缝合后与周围组织广泛粘连合并胆汁性炎症。分析说明：许某被人用锐器刺伤右腹部，造成十二指肠破裂及结肠系膜破裂。伤后第一次行剖腹探查术，术中未能发现十二指肠破裂，形成十二指肠瘘，因长时间十二指肠瘘并发电解质紊乱，腹腔严重感染，重度营养不良，导致多脏器功能衰竭而死亡。第一次手术探查未能发现十二指肠破裂，及其以后对肠瘘的处理不当，是造成许某死亡的重要因素。从此案例看出，外伤引起十二指肠瘘，外伤是直接原因；腹腔严重感染，重度营养不良，导致多脏器功能衰竭而死亡是结果。
三、 法医学检验与鉴定中的若干问题
在伤害案件中，从损伤至疾病、残废、死亡等全过程中，判断因果关系时，可以抽出某一个阶段中止，此称直接（或相当）因果关系。故人体损伤赔偿问题应分阶段、严格区别不同情况，按比例标准判定。其中涉及疑难疾病及其他的复杂关系时，在专科医师协助下判定伤、病关系是否属直接因果关系；或间接因果关系；或不存在因果关系。法医临床检验、鉴定时，可以建议：伤、病有直接因果关系，赔偿比例为100%；两者间不存在因果关系，则为0%；有间接因果关系，应视损伤对疾病发生、发展所起影响的大小，赔偿比例分别为75%、50%、25%等。