从“房闹”现象看情势变更原则的适用/粘国魁

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 16:47:35   浏览:9280   来源:法律资料网
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《现代金报》2012年5月6日第A2版报道:不满开发商降价,杭甬接连上演“房闹”事件。“房闹”作为一种全新的社会现象,近来在全国各地,尤其是经济较发达地区频频上演。业内通常将已购房的老业主由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满而发生的集体与房地产商闹事的行为称为“房闹”。 有小打小闹者,亦有血腥大闹者,屡屡发生,堪称楼市一景。这其中有该闹的,也确有无理闹事的。但无论怎样闹,都应合法,至少合理去闹。摒弃文明,采用暴力手段,打砸的行为要坚决杜绝,此类行为也会受到法律制裁,受害者成为违法者的现象也是大家都不愿看到的。
透过房闹现象的表象看本质,购房者在面对房价下跌时集体“房闹”,或要求开发商退房,或要求补齐差价,究竟有无法理依据呢?
在此我们不可避免要谈及两个关键词:情势变更原则、商业风险。
情势变更原则从民法学角度讲,是指合同成立后,作为合同关系基础的情势,由于不可归责于当事人的原因,发生了非当初所能预料的变化,如果仍坚持原来的法律效力将会产生显失公平的结果,有悖于诚实信用原则,因此,应当对合同的法律效力作相应的变更乃至合同解除的一项法律原则。情势变更原则实质与功能在于消除合同因情势变更所产生的不公平后果,平衡当事人之间的利益,维护社会公平和商品安全交易。
按照经济学的定义:商业风险是指在商业活动中, 由于各种难以或无法预料、控制的因素的作用,使主体的预期收益与实际收益发生背离,因而有蒙受经济损失的机会或可能性。财务管理学认为:“商业风险(也叫经营风险)是投资风险的一种,是指生产经营的不确定性带来的风险,它是任何商业活动都有的。”国内合同法学者将其定义为:“商业风险是指商人或商业组织在商业活动中因经营活动所应承担的正常损失”。笔者认为商业风险是商主体从事商活动时预期收益在既定条件下(经济情势不发生巨变也不是不发生变化)实现的可能性。
那么对于“房闹”的购房者来说, 面对房价下跌,到底有何种解决路径呢?究竟是根据风险自负原则,独自承担房价下跌的商业风险,还是有权援引情势变更原则要求开发商退房解除合同或补差价?
要解决此问题,首先要正确区分商业风险和情势变更的界限。
情势变更与商业风险都可能由物价涨跌、币值升贬、市场兴衰等情事引发,并都可能给当事人带来不利影响。但两者在本质上却有明显的区别:
一、主观要素不同:情势变更是在当事人订立合同时不能预见并不能克服,双方均无过错的情况下,因不可归责于双方当事人的事由引起的;而商业风险在当事人订约时是能够预见或应当预见的,当事人预见到这种风险或应当预料而没有预料,并且愿意以此为代价去从事经营活动,在主观上是有过错的。即商业风险可归责于一方当事人的主观过错。
二、发生原因不同:情势变更是由当事人以外的原因即其不能预料的经济情事引发的,而这些经济情事如国家经济政策的重大调整、价格的非正常涨落、市场的异常变化等往往又是重大变故引起的,其所导致的风险是异常的;而商业风险的发生则与商主体的素质、经验等自身因素有关,取决于商主体是否遵守商品的价值规律,是否了解市场行情以及对市场信息的判断力等,这种风险是商业活动中的正常风险。
三、发生时间不同:情势变更发生在合同履行期间,即合同生效后至履行终止前之一段时间内;而商业风险则可能发生在合同履行期间,也可能发生在其他时间。
四、产生影响不同:情势变更一般会对合同的正常履行产生重大影响,即在客观上可能造成合同履行不能或合同目的不达的后果,致使履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损失;而商业风险所产生的影响则较小,不会造成合同履行不能或合同目的不达的后果。
五、法律后果不同:情势变更导致的法律后果有二:一是变更合同,消除显失公平的后果。二是解除或终止合同,并免除当事人的法律责任。因情势变更而变更或解除合同的目的在于平衡双方当事人利益,由双方分担风险;而商业风险导致的法律后果则是当事人“责任自负”。按商业风险责任自负原则,无论出现何种情况的商业风险,对当事人都不能免责,而应自行承担风险。如果当事人因此而不履行合同则应承担违约责任,给对方造成损失的,还应承担赔偿责任。
很明显,在习惯了接受房价“长期上扬”的心理预期后,房价稍微下调,购房者也会觉得无法接受。以高价买下房子的老业主要求退房,跟开发商之间闹得不可开交。其实,开发商与购房者之间能不能就降价较劲,关键看合同约定,契约优先。合同如写明若降价将补偿业主或者或退房,那么业主要求要求补齐差价或退房无可厚非,反之,合同中若无相关条款,业主的要求只能算是“无理取闹”。业主以开发商降价为由,打砸售楼处,扰乱公共秩序的行为都是违法的,如果情节严重将会构成犯罪。开发商降价,从而给业主带来损失并不能成为打砸的理由,房子跟市场交易的其他商品一样,会升值也会贬值,业主作为理性的商主体,作为完全民事行为能力人,其购房是在自己自由意志的支配下完成,不存在开发商欺诈胁迫或趁人之危,其购房行为是一种商事行为,应该清楚地认识到即便是自住型需求,买房也改变不了投资性事实。“房闹”,情理上说不过去,法理上更站不住脚。购房者必须意识到购房行为背后存在的商业风险,做好房产可能贬值的心理准备。除非国家政策层面的变动,导致房产合同履行不能,购房者可以此为由要求适用情势变更原则解除购房合同以外,其他情况下开发商为应对市场竞争自主降价行为导致购房者房产贬值属正常商业风险,购房者无权要求解除合同(购房合同另有约定除外)。


(作者单位:济阳县检察院)


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聊城市人民政府关于印发《聊城市市区门前三包责任制管理暂行办法》的通知

山东省聊城市人民政府


聊政发〔2006〕46号


聊城市人民政府关于印发《聊城市市区门前三包责任制管理暂行办法》的通知




各县(市、区)人民政府,经济开发区管委会,市政府各部门:
《聊城市市区门前三包责任制管理暂行办法》已经2006年3月27日市政府第41次常务会议研究通过,现印发给你们,望遵照执行。


聊城市人民政府
二○○六年四月六日




聊城市市区门前三包责任制管理暂行办法


   第一条为加强城市市容和环境卫生管理,维护公共秩序,创造清洁、优美、文明的城市环境,根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《山东省实施〈城市市容和环境卫生管理条例〉办法》、《山东省城市绿化管理办法》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。
   第二条凡在本市市区范围内的临街机关、团体、部队、学校、企事业单位、个体工商户 (以下简称责任单位),均须遵守本办法。
   第三条本办法所称“门前三包”,是指责任单位在门前责任区范围内实行“包环境卫生、包绿化管理、包容貌秩序”的“三包”责任制。
第四条“门前三包”责任区的范围,是指责任单位的建筑物及周围地面和设施。地面范围为建筑物墙基至道路沿石,没有道路沿石的至道路中心线。
无具体责任单位的地段,由相关部门按照职责分工,负责环境卫生、绿化美化、容貌秩序的管理工作。
第五条“门前三包”工作,实行统一领导、分级管理、多方参与和公众监督相结合的原则。
   第六条市市政管理局是本市市区城市市容和环境卫生主管部门,负责市区“门前三包”责任制的监督、检查、协调、指导工作。
   东昌府区人民政府、经济开发区管委会负责组织、监督“门前三包”责任制的实施工作,所属城市管理部门负责“门前三包”的管理、考核工作。
   各街道办事处具体组织责任单位落实“门前三包”责任制,完善管理网络,进行日常检查、考评和监督。
   社区、居民委员会通过制定居民公约或村规民约等形式,协同做好环境卫生、绿化美化、容貌秩序的管理工作。
   第七条建设、城市管理行政执法、规划、公安、工商、卫生、环保、交通、经贸等部门按照各自职责,协同做好“门前三包”责任制的管理工作。
   第八条任何单位和个人都有维护城市市容和环境卫生,爱护环境卫生设施的义务;有向各级人民政府和有关部门举报不履行“门前三包”责任单位的权利。
   第九条“门前三包”责任区内经批准的集贸市场、停车场、存车处,由其管理单位或经营者按照批准的范围,承担相应的责任。
   第十条责任单位应按照下列要求做好“门前三包”责任工作:
   (一)包环境卫生:保持责任区内地面保洁;制止和劝阻随地吐痰、乱扔瓜果皮核、烟蒂、纸屑等行为;制止乱倒垃圾、污物、污水、粪便和损坏环境卫生设施等行为。
   (二)包绿化管理:爱护责任区内花草树木和绿化设施;制止和劝阻攀折树木、践踏草坪、借助树木搭棚和悬挂衣物、损坏花草树木和绿化设施、擅自占用绿地等行为。
   (三)包容貌秩序:保持建筑物立面整洁,门店招牌和夜景灯光按要求设置;禁止或劝阻乱摆摊设点、乱堆杂物、乱搭乱建、乱拉乱挂、乱贴乱画、乱停车辆等行为。
   第十一条“门前三包”可以采取下列三种形式:
   (一)责任单位自包;
   (二)责任单位联包;
   (三)责任单位出资委托有资质的专业队伍代包。
责任单位出资委托代包后,其“门前三包”责任仍由责任单位承担。
第十二条“门前三包”实行属地管理制度,并逐级签订责任书。
   责任书应当明确责任人、责任范围、责任内容以及相应的法律责任,做到权、责结合。
   第十三条责任单位应当明确管理人员,制定相关管理制度,自觉接受“门前三包”责任制管理部门和街道办事处的监督、检查、考评。
   第十四条责任单位应当认真履行“门前三包”责任制规定的义务,保证责任区内环境卫生、绿化管理和容貌秩序达到规定要求。
   责任单位对责任区内发生的违规行为应当及时予以劝阻和制止;对劝阻和制止无效的,应及时向有关部门报告。
   第十五条“门前三包”责任区按自包、联包、代包分类悬挂相应的标识牌,标识牌应当标明责任单位、管理范围、管理人员和监督电话等。
   第十六条各级城市管理部门应当定期对本行政区域内“门前三包”管理责任制的落实情况进行检查、考核,并通过新闻媒体向社会公开考核结果。
   第十七条街道办事处应当加强对“门前三包”责任制的管理,定期进行综合检查和专项抽查,并进行考核、评比。
  第十八条社区、居民委员会应当对辖区内的“门前三包”工作进行不定期检查、巡查,对检查中发现违规行为的,应当予以劝阻和制止,责令责任单位及时进行整改;对劝阻和制止后,仍不进行整改的,应当及时报告相关部门处理。
   第十九条“门前三包”责任制管理部门不按规定履行检查、监督和管理职责或检查、监督、管理不力的,由同级人民政府予以通报批评。
第二十条“门前三包”责任制管理部门工作人员应当文明执法、秉公办事、不徇私情;对利用职务以权谋私、吃拿卡要、玩忽职守、徇私舞弊的,按有关规定严肃处理。
第二十一条对实施“门前三包”责任制成绩突出的单位和个人,由有关部门给予表彰奖励。
   第二十二条对年度考核不合格的责任单位或一年内违反城市市容、环境卫生、绿化等有关规定受行政处罚达3次以上的,由有关部门给予通报批评。
   第二十三条对拒不服从管理,阻碍城市管理执法人员执行公务或者侮辱、殴打“门前三包”责任制管理工作人员的,由有关部门依法予以处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
   第二十四条东昌府区人民政府、经济开发区管委会可根据本办法规定,制定具体的实施细则。
   第二十五条各县(市)的“门前三包”责任制管理工作,可参照本办法执行。
   第二十六条本办法自发布之日起施行。


关于国内联营企业若干财务问题的规定

财政部


关于国内联营企业若干财务问题的规定

1986年4月23日,财政部

为了促进企业加强横向经济联合,提高经济效益,现对国内联营企业若干财务问题的处理,作如下规定:
一、组织联营企业要坚持平等协商、自愿互利、等价交换、共负盈亏的原则。要在提高经济效益、保证国家财政收入的前提下,兼顾国家和联营企业的利益。任何单位和部门都不得以联营为名,化大公为小公,化全民为集体,化预算内收入为预算外收入,损害国家利益。
二、联营各方在研究联营企业资金来源和收入分配方案或有关联营合同和协议时,要有财务部门的人员参加。为了保证联营协议符合国家财税法律制度的规定,联营协议中涉及国家财产的转移、估价和利益分配等条款,须经联营各方的同级财政部门参与审查。
三、参加联营的各方可用下列财产和资金向联营企业投资:
1.用现有的固定资产和物资作价作为投资;
2.用结余的企业基金、利润留成资金和税后留利投资;
3.用先进的技术成果、商标权、专利权作价作为投资;
4.用地方财政掌握的机动财力投资;
5.用其他按照国家规定能投资于联营的资金投资。
四、下列各项不得用于联营投资:
1.应当上交国家的财政收入,包括应上交的税收、利润、能源交通建设基金等;
2.国家拨给有指定用途的专款;
3.农田不得作为直接投资,但依法征用的,可以用征用土地补偿费入股;
4.其他按国家规定不得投资于联营的资金。
企业不得虚假联营,例如先以本企业的产品平价卖给联营单位,再由联营单位卖高价,然后双方分取利润;也不得以平价供应产品为条件,由买方单位无偿提供资金或返还利润。
五、联营各方用于投资的财产,原则上应根据资产的新旧程度,参照国家规定的调拨价合理作价,也可以双方协议作价。
六、联营企业如进行技术改造,可按规定向银行申请技措贷款。技措贷款项目投产后增加的收入,先用于归还贷款,还清贷款后再按协议分利。无论是国营企业还是集体企业,均应按归还贷款的数额(扣除投资各方应负担的不构成固定资产价值应核销部分)相应增加联营各方的投资。
七、联营企业在财务核算上,一般可以采用以下几种形式:
1.由若干生产经营企业、单位共同合并组成总厂或公司的,以总厂或公司为统一核算单位;
2.以一个企业为主,吸收其他各方投资的,以主体企业为统一核算单位;
3.由若干企业、单位共同投资兴办的企业,以新组建的经济实体为统一核算单位。
无论采用哪一种核算形式进行生产经营活动的经济实体,都应是独立核算、自负盈亏的单位,由它负责统一核算盈亏并向投资各方分配利润。
八、联营企业的各项成本费用开支的标准和范围,成本核算的内容和方法等,属于第七条所列第2种财务核算形式的企业,应按国家对主体企业实行的财会制度办理。属于第七条所列第1、3两种财务核算形式的企业,凡有全民所有制企业投资的,可暂按全民所有制企业的财会制度办理;凡没有全民所有制企业投资的,可按集体所有制企业的财会制度办理。
九、联营企业实现的利润应当按照“先分后税”的原则,根据联营协议的规定来确定投资各方应分享的利润,然后在投资企业各方所在地依法交纳所得税。具体分配方法,在平等互利和维护国家财政收入的前提下由参与投资的各方共同商定。
在联营企业给联营各方分配利润的同时,应由联营企业所在地财税部门出具应纳税所得额转移证明,通知联营各方所在地财税部门。联营各方所在地的财税部门据以监督企业交纳所得税。
十、全民所有制企业从联营企业分得的利润,应作为企业收入的一部分,按照国家对企业实行不同的利润分配办法进行分配。实行企业基金、利润留成或盈亏包干办法的企业,所分得的利润,按照国家规定计提企业留利。实行利改税办法的企业,参加联营新增加的利润,按照国家规定交纳所得税后的剩余部分,不再交纳调节税,留给企业并入留利按规定使用。参加联营的国营企业,其原有利润总额按规定应交纳调节税的,仍应继续交纳调节税。
十一、企业向能源、交通基础设施行业以及“老、少、边、穷”地区投资分得的利润,应按照一九八六年三月二十九日财政部发布的《关于促进横向经济联合若干税收问题的暂行办法》的有关规定处理,即:分得的利润在五年内减半征收所得税;以分得的利润再投资于上述行业和地区的,暂免征收所得税。减免的所得税,应并入企业留利中作为生产发展基金。
十二、企业、单位进行技术转让、技术咨询、技术服务、技术培训所得的净收入,每年在三十万元以下的,免征所得税;超过三十万元以上的部分,依法交纳所得税。留给企业的净收入,除按一九八五年一月十日国务院发布的《关于技术转让的暂行规定》的规定提取5%至10%的奖金外,其余主要用于企业的技术开发。
十三、各地用地方财政掌握的机动财力参加联营分得的利润,应由联营企业直接上交国家财政。
十四、参加联营的集体企业从联营企业分得的利润,按规定交纳所得税后,其余部分按照国家对集体企业的现行规定执行。
十五、投资方按协议分享产品或产品使用权的,原则上只分享联营企业投产后所生产的产品,联营企业应视同购销关系计价收款,计入产品销售收入,获得的利润也应全部纳入企业利润总额。
十六、联营企业如发生亏损,应根据合同协议,由参加联营各方分担。联营企业因发生严重亏损而倒闭的,应按国家有关规定清理财产,偿还债务。
十七、联营企业的固定资产折旧年限和折旧方法应参照国营企业的规定执行。联营企业计提的折旧,留给联营企业按照国家规定使用。
十八、联营企业应向当地税务机关,企业主管部门报送会计报表。参加联营的全民所有制企业同时还应向同级财政部门报送会计报表。
十九、个体经济参加联营的财务处理办法另定。
二十、本规定自一九八六年起执行,一九八一年六月五日财政部《关于经济联合中若干财务问题的处理意见》同时作废。过去颁发的其他规定,凡与本规定有抵触的,一律以本规定为准。